** Zalecana metoda mierzenia powierzchni najmu **
To zalecenie określa warunki i pojęcia potrzebnych do pomiaru obszarów najmu; sortuje różne obszary dzieląc na różne kategorie najmu; wyjaśnia zasady definicji tego obszaru i w oparciu o powyższe, proponuje metodę analizy i obliczaniu powierzchni wynajmowana. Wprowadza ona również pojęcie stosunku wartości leasingu. Metoda kalkulacji jest zalecana w przypadku wynajmowania budynków wielu najemcom, lecz może być również stosowany do właściwości pojedynczych lokatorów.
Terminologia Ważne jest, aby wybrać, wprowadzić i precyzyjnie określać odpowiednie terminy techniczne, aby uniknąć nieporozumień i mieć pewność, że każdy z nich jest łatwy do zrozumienia i jasny dla wynajmującego. Ponadto im mniej terminów technicznych tym lepiej. Powinny one następować po sobie w logicznej kolejności i być łatwe do zapamiętania nawet przez laika. Istotne jest, aby używać jednolicie przyjętych terminów technicznych rozumianych przez wszystkich i zdefiniowanych w sposób obiektywny.
Powierzchnia pomocnicza
Wszystkie obszary używane przez najemcę i wymagane do wydajnej pracy magazynu.
Uwaga: Obszary te mogą być wyłączne i/lub wspólne, takie jak sala konferencyjna, herbaciarnia, blok sanitarny, serwerownia, pomieszczenie do przechowywania dokumentów, pomieszczenie do przechowywania ogólnego, pomieszczenie do kopiowania, schowek na miotły, szatnia, palarnia itp.
**Obszar wspólny budynku**
Suma wszystkich powierzchni w budynku, z których mogą korzystać bezpośrednio lub pośrednio wszyscy najemcy.
Uwaga: w analizie powierzchni najmu należy ją obliczyć zgodnie z zasadą maksymalizacji wyłącznej powierzchni na dowolnym piętrze all-inclusive (szczegółowe wyjaśnienie znajduje się w sekcji "Analiza powierzchni najmu"). W scenariuszu "jeden najemca, jeden budynek" powierzchnia ta będzie również uważana za wykorzystywaną wyłącznie.
Wyjaśnienie: obszary pośrednio wykorzystywane przez najemców obejmują na przykład wspólny magazyn środków czystości, pomieszczenie na śmieci itp.
Uwaga ogólna:
Poniższe cztery terminy techniczne powinny być stosowane tylko wtedy, gdy powierzchnia danego
Powierzchnia danego piętra lub jednostki piętra, z której może korzystać wyłącznie jeden najemca, jest wynajmowana przez więcej niż jednego najemcę, w związku z czym należy również stosować pojęcie wspólnej powierzchni piętra.
**Powierzchnia komunikacyjna**
Obszar wykorzystywany przez najemcę do przemieszczania się (lub oczekiwania) ze względu na układ architektoniczny lokalu.
Uwaga: obszary te mogą być wyłączne i/lub wspólne, takie jak korytarz, przedsionek, hol, hol wejściowy itp.
**Obszar wyłączny**
Wszystkie powierzchnie wydzielone przez najemcę lub dla najemcy i wyłącznie przez niego używane.
Uwaga: w analizie powierzchni najmu należy ją obliczyć zgodnie z zasadą maksymalizacji powierzchni wyłącznej na dowolnym piętrze all-inclusive (szczegółowe wyjaśnienie znajduje się w sekcji "Analiza powierzchni najmu") dla całego budynku. W scenariuszu "jeden najemca, jeden budynek" cała powierzchnia zostanie uznana za powierzchnię wyłączną.
**Powierzchnia wspólna piętra**
Wszystkie powierzchnie na danym piętrze, które mogą być bezpośrednio lub pośrednio użytkowane wyłącznie przez najemców danego piętra.
**Powierzchnia wyłączna**
Wszystkie obszary z oddzielnym dostępem dla konkretnego najemcy danego piętra, który może je zamknąć lub używać oddzielnie.
Uwaga: powierzchnia piętra używana wyłącznie przez najemcę jest oznaczona nazwą najemcy (np. powierzchnia piętra używana wyłącznie przez najemcę X).
**Część powierzchni do wynajęcia**
Powierzchnia piętra używana wyłącznie przez jednego najemcę na danym piętrze oraz proporcjonalna część powierzchni wspólnej piętra.
Obliczenie: powierzchnia wyłączna najemcy + proporcjonalna część powierzchni wspólnej piętra.
**Powierzchnia brutto**
Największa pokryta powierzchnia pozioma dowolnego piętra all-inclusive, zamknięta przez wykończone powierzchnie ścian zewnętrznych; tj. całkowita powierzchnia otoczona zewnętrznym obwodem budynku (z wyłączeniem wewnętrznych dziedzińców i szybów wentylacyjnych).
Uwaga: w praktyce najmu może być stosowany w scenariuszach jeden najemca, jeden budynek, z zastrzeżeniem wzajemnego porozumienia wynajmującego i najemcy.
**Powierzchnia najmu**
Wyłączna powierzchnia najemcy oraz proporcjonalna część powierzchni wspólnych budynku i piętra, tj. powierzchnia, za którą najemca płaci czynsz zgodnie z warunkami najmu.
Obliczenia:
* jeśli dane piętro, z którego może korzystać wyłącznie jeden najemca, jest faktycznie wynajmowane przez jednego najemcę, wówczas jest to powierzchnia na wyłączność + proporcjonalna część powierzchni wspólnej budynku;
* jeśli dana kondygnacja wykorzystywana wyłącznie przez jednego najemcę jest wynajmowana przez więcej niż jednego najemcę i nie jest potrzebna żadna wspólna powierzchnia kondygnacji, wówczas jest to powierzchnia na wyłączność najemcy + proporcjonalna część wspólnej powierzchni budynku;
* jeśli dana kondygnacja użytkowana wyłącznie przez jednego najemcę jest wynajmowana przez więcej niż jednego najemcę i potrzebna jest wspólna powierzchnia kondygnacji, wówczas jest to część powierzchni wynajmowanej przez najemcę + proporcjonalna część wspólnej powierzchni budynku.
**Powierzchnia użytkowa dla wielu najemców**
Powierzchnia, z której mogą korzystać wyłącznie najemcy danego piętra lub jednostki piętra, która nie obejmuje powierzchni wspólnej budynku danego piętra all-inclusive, z której mogą korzystać wszyscy najemcy.
Uwaga: w dalszej części termin piętro oznacza piętro lub jednostkę piętra.
**Powierzchnia netto**
Największa pozioma powierzchnia dowolnego pomieszczenia powyżej poziomu podłogi (i listwy przypodłogowej), zamknięta wewnętrznymi powierzchniami wykończonych ścian nośnych lub stałych pomieszczenia, niezależnie od wysokości sufitu.
Uwaga: w przypadku braku pomiaru na miejscu, jest to powierzchnia zamknięta przez niewykończone powierzchnie ścian, jak pokazano na planie piętra architekta; w dalszej części powierzchnia pomieszczeń zawsze oznacza powierzchnię netto.
**Inna powierzchnia**
Wszelkie inne powierzchnie używane przez najemcę.
Uwaga:
* obszary te mogą być wyłączne i/lub wspólne, takie jak taras, balkon itp;
* powierzchnia otwartych lub częściowo otwartych przestrzeni (taras, balkon itp.) jest ich powierzchnią utwardzoną (powierzchnia netto nie ma tu zastosowania).
**Powierzchnia robocza**
Powierzchnia do wyłącznej dyspozycji Najemcy, wyposażona w meble magazynowe.
Uwaga: jeśli magazyn ma układ otwarty, obszary komunikacyjne między stołami również stanowią część powierzchni roboczej.
**Mnożnik powierzchni wspólnej budynku**
Iloraz całkowitej powierzchni najmu i powierzchni wyłącznej całego budynku.
Obliczenie: łączna powierzchnia najmu całego budynku / łączna powierzchnia wyłączna całego budynku lub 1 + współczynnik powierzchni wspólnej budynku / 100.
Uwaga ogólna:
Poniższe dwa terminy techniczne powinny być stosowane wyłącznie w przypadku, gdy powierzchnia danego
piętra lub jednostki piętra, z której może korzystać wyłącznie jeden najemca, jest wynajmowana przez więcej niż jednego najemcę, w związku z czym należy również stosować pojęcie powierzchni wspólnej piętra.
**Współczynnik powierzchni wspólnej budynku**
Stosunek powierzchni wspólnych i wyłącznych całego budynku, wyrażony w procentach.
Obliczenie: (powierzchnia wspólna budynku / suma powierzchni wyłącznych całego budynku) × 100.
Uwaga: najmniejszy współczynnik powierzchni wspólnej budynku, który jest preferowany z punktu widzenia najmu, można obliczyć na podstawie największej powierzchni wyłącznej całego budynku, która jest równa sumie wszystkich wynajmowanych lokali uzyskanych poprzez zastosowanie zasady maksymalizacji powierzchni wyłącznej na dowolnym piętrze all-inclusive (szczegółowe wyjaśnienie znajduje się w sekcji "Analiza powierzchni najmu").
**Mnożnik powierzchni wspólnej piętra**
Iloraz powierzchni nadającej się do wyłącznego użytku przez jednego najemcę na danym piętrze i powierzchni wyłącznej danego piętra.
Obliczenie: powierzchnia odpowiedniego piętra nadająca się do wyłącznego użytku przez jednego najemcę / powierzchnia wyłączna piętra lub 1 + współczynnik powierzchni wspólnej piętra / 100.
**Współczynnik powierzchni wspólnej**
Stosunek powierzchni wspólnej piętra do powierzchni wyłącznej danego piętra, wyrażony w procentach.
Obliczenie: (powierzchnia wspólna piętra / powierzchnia wyłączna piętra) × 100.
**Współczynnik wartości najmu**
Wartość odzwierciedlająca funkcję, lokalizację i użyteczność pomieszczenia (przestrzeni) wyrażona w procentach, określona przez wynajmującego.
Wyjaśnienie: podczas gdy współczynnik wartości najmu zwykłej powierzchni magazynowej wynosi oczywiście 100%, w przypadku ogólnego pomieszczenia magazynowego może to być np. 50%. Współczynnik wartości najmu jest "wspólnym mianownikiem" umożliwiającym obliczanie czynszów dla wszystkich powierzchni najmu przy użyciu tego samego czynszu bazowego za m2 i spójne zarządzanie nimi w analizie i obliczeniach powierzchni najmu.
**Mnożnik powierzchni wspólnej budynku**
Iloraz całkowitej powierzchni najmu i powierzchni wyłącznej całego budynku.
Obliczenie: łączna powierzchnia najmu całego budynku / łączna powierzchnia wyłączna całego budynku lub 1 + współczynnik powierzchni wspólnej budynku / 100.
Uwaga ogólna:
Poniższe dwa terminy techniczne powinny być stosowane wyłącznie w przypadku, gdy powierzchnia danego
piętra lub jednostki piętra, z której może korzystać wyłącznie jeden najemca, jest wynajmowana przez więcej niż jednego najemcę, w związku z czym należy również stosować pojęcie powierzchni wspólnej piętra.
**Współczynnik powierzchni wspólnej budynku**
Stosunek powierzchni wspólnych i wyłącznych całego budynku, wyrażony w procentach.
Obliczenie: (powierzchnia wspólna budynku / suma powierzchni wyłącznych całego budynku) × 100.
Uwaga: najmniejszy współczynnik powierzchni wspólnej budynku, który jest preferowany z punktu widzenia najmu, można obliczyć na podstawie największej powierzchni wyłącznej całego budynku, która jest równa sumie wszystkich wynajmowanych lokali uzyskanych poprzez zastosowanie zasady maksymalizacji powierzchni wyłącznej na dowolnym piętrze all-inclusive (szczegółowe wyjaśnienie znajduje się w sekcji "Analiza powierzchni najmu").
**Mnożnik powierzchni wspólnej piętra**
Iloraz powierzchni nadającej się do wyłącznego użytku przez jednego najemcę na danym piętrze i powierzchni wyłącznej danego piętra.
Obliczenie: powierzchnia odpowiedniego piętra nadająca się do wyłącznego użytku przez jednego najemcę / powierzchnia wyłączna piętra lub 1 + współczynnik powierzchni wspólnej piętra / 100.
**Współczynnik powierzchni wspólnej**
Stosunek powierzchni wspólnej piętra do powierzchni wyłącznej danego piętra, wyrażony w procentach.
Obliczenie: (powierzchnia wspólna piętra / powierzchnia wyłączna piętra) × 100.
**Współczynnik wartości najmu**
Wartość odzwierciedlająca funkcję, lokalizację i użyteczność pomieszczenia (przestrzeni) wyrażona w procentach, określona przez wynajmującego.
Wyjaśnienie: podczas gdy współczynnik wartości najmu zwykłej powierzchni magazynowej wynosi oczywiście 100%, w przypadku ogólnego pomieszczenia magazynowego może to być np. 50%. Współczynnik wartości najmu jest "wspólnym mianownikiem" umożliwiającym obliczanie czynszów dla wszystkich powierzchni najmu przy użyciu tego samego czynszu bazowego za m2 i spójne zarządzanie nimi w analizie i obliczeniach powierzchni najmu.
**Kategorie powierzchni**
Obszary budynku magazynowego różnią się między sobą głównie pod względem funkcjonalności. Powierzchnie mogą być wynajmowane lub niewynajmowane. Powierzchnie do wynajęcia można zidentyfikować na podstawie ich funkcji i mogą one być wyłączne lub wspólne. Poniższe kategorie są podzielone na obszary wynajmowalne i niewynajmowalne, pokazując funkcje zwykle obecne w budynku magazynowym.
Uwaga: w razie potrzeby można dodać kolejne kategorie (np. jeśli budynek zawiera jednostkę handlową z dostępem z ulicy itp.)
**Obszary wyłączne**
* obszar roboczy (główna funkcja / podstawowa działalność)
* magazyn komórkowy
* magazyn na planie otwartym
**Wyłącznie używane i/lub wspólne obszary**
* obszary pomocnicze:
* pomieszczenie do przechowywania dokumentów/ogólne - blok sanitarny
* sala spotkań/konferencyjna - sala szkoleniowa
* recepcja/poczekalnia - palarnia
* herbaciarnia/jadalnia - kuchnia/kafeteria
* pokój ksero - pokój socjalny/pokój medyczny
* szatnia/szafa na ubrania - szafa wnękowa
* serwerownia - schowek na miotły
* pokój zarządzania budynkiem - pokój ochrony
* pomieszczenie do przechowywania środków czystości - pomieszczenie na śmieci itp.
* obszary komunikacyjne:
* wiatrołap/korytarz/hall wejściowy - schody wewnętrzne
* lobby - klatka schodowa
* lobby windowe - lobby garażu podziemnego
* niezabudowany obszar pod schodami prowadzącymi z najniższej kondygnacji, o wysokości sufitu ponad 1,9 m
* chodnik zewnętrzny itp.
* inne powierzchnie:
* taras/ taras na dachu
* balkon/loggia
* powierzchnia wydzielona na życzenie najemcy/pionowe szyby/rynienki
* wszelkie inne elementy wyposażenia najemcy (np. szafka elektryczna, winda towarowa, pomieszczenie generatora itp.)
* obszary pod ściankami działowymi (zazwyczaj płyty gipsowo-kartonowe lub ściany mobilne)
* powierzchnie pod wewnętrznymi kolumnami nośnymi (jeśli powierzchnia mierzona pod kolumną na poziomie podłogi jest mniejsza niż 0,5 m2)
* obszary pod grzejnikami lub urządzeniami grzewczymi i chłodzącymi
* wnęki ścienne zaczynające się na poziomie podłogi itp.
**Parkingi**
Parking jest również powierzchnią do wynajęcia, ale czynsz jest ustalany za miejsce parkingowe, a nie za m2.
Uwaga: ekwiwalent metra kwadratowego miejsca parkingowego można obliczyć na podstawie czynszu bazowego za m2: na przykład, zakładając czynsz bazowy w wysokości 12 EUR za m2, ekwiwalent m2 miejsca parkingowego w garażu podziemnym wynajmowanego za 80 EUR miesięcznie wyniesie 6,66. W przypadku średnich czynszów bazowych równoważna powierzchnia parkingowa wynosi 6-8 m2.
**Obszary pod drzwiami i oknami**
* obszar na poziomie podłogi pod drzwiami i oknami zainstalowanymi w ścianach nośnych, obwodowych i stałych
**Obszary pod konstrukcją**
* obszar pod zewnętrznymi ścianami nośnymi/obwodowymi
* obszar pod zewnętrznymi słupami nośnymi
* obszar pod wewnętrznymi ścianami nośnymi
* Obszar pod wewnętrznymi słupami nośnymi
uwaga: jeśli powierzchnia mierzona pod słupem (na poziomie podłogi) jest większa niż 0,5 m2
* powierzchnia pod wewnętrznymi ścianami nienośnymi zamocowanymi ze względów funkcjonalnych (dalej: ściany stałe)
uwaga: np. powierzchnia pod ścianami bloków sanitarnych i ścianami szybów mechanicznych itp.
* niezabudowana powierzchnia pod schodami prowadzącymi z najniższej kondygnacji, o wysokości stropu poniżej 1,9 m.
**Przyłączone elementy budynku**
* schody zewnętrzne, rampa lub pochylnia sztuczna
* studnia oświetleniowa, niezabudowana przestrzeń na poddaszu, obszar pod zadaszeniem itp.
Uwaga:
* powierzchnie techniczne wymagane do funkcjonowania budynku zazwyczaj nie są
uważane za powierzchnie do wynajęcia;
* schody przeciwpożarowe i drogi ewakuacyjne nie są uważane za powierzchnie do wynajęcia.
**Obszary elektryczne / IT**
Uwaga: IT (Information Technology) oznacza niskonapięciowe okablowanie telefoniczne i komputerowe (okablowanie danych).
* Pomieszczenia elektryczne/IT:
* rozdzielnia elektryczna - centralna rozdzielnia
* pomieszczenie centralnego generatora - centralne pomieszczenie UPS itp.
* obszar zajmowany przez kanały/szyby elektryczne/informatyczne:
* zamknięte lub otwarte szyby - szafa elektryczna itp.
* obszary komunikacyjne wyłączne dla pomieszczeń elektrycznych/IT:
* przedsionek/wejście/hall wejściowy - korytarz/obwód komunikacyjny
* klatka schodowa - hol windowy
* schody wewnętrzne - chodnik zewnętrzny itp.
**Obszary mechaniczne**
* pomieszczenia mechaniczne:
* kotłownia - pomieszczenie HVAC
* pomieszczenie z gazomierzami - maszynownia windy itp.
* obszar zajmowany przez urządzenia i maszyny:
* winda - winda towarowa
* inne urządzenia transportu pionowego itp.
* obszar zajmowany przez szyby mechaniczne:
* szyb windowy - komin
* szyb zamknięty lub otwarty - szafka hydrantowa itp.
* obszary komunikacyjne z wyłączeniem pomieszczeń mechanicznych:
* przedsionek/wejście/hala wejściowa - korytarz/obwód komunikacyjny
* klatka schodowa - hol windowy
* schody wewnętrzne - chodnik zewnętrzny itp.
GIF - Sztuczki w obliczaniu powierzchni magazynowej do wynajęcia
Zanim rozpocznę ten mały esej, muszę zaznaczyć, że pracuję na podstawie moich doświadczeń zebranych podczas prawie 10 lat negocjacji z najemcami, bezpośrednio lub za pośrednictwem agentów; negocjacji, które często były żmudne i które, jeśli mieliśmy szczęście, prowadziły do podpisania umowy najmu. Mam zatem nadzieję, że te subiektywne uwagi, krytyka i rekomendacje mogą posłużyć jako punkt wyjścia do dyskusji, potencjalnie na tym właśnie forum.
Jak powszechnie wiadomo, dwoma kluczowymi elementami umów najmu powierzchni magazynowych są czynsz i wielkość wynajmowanej powierzchni. Iloczyn tych dwóch wartości jest zazwyczaj równy dochodowi netto dewelopera.
Biorąc pod uwagę, że mnożenie jest podstawową operacją matematyczną i że to właśnie iloczyn interesuje dewelopera, będzie on starał się zwiększać powierzchnię najmu, utrzymując jednocześnie czynsz na poziomie, który nadal będzie przyciągał najemców.
Znając całkowity koszt projektu, deweloperzy starają się uzyskać docelową stopę kapitalizacji, która również zależy od wspomnianego iloczynu. Pomijając dla uproszczenia dodatkowe ważne elementy każdej starannie sformułowanej umowy najmu, sukces w znalezieniu najemców polega na stosunkowo niskim czynszu zastosowanym do jak największej powierzchni najmu.
Najemcy zazwyczaj koncentrują się na stawkach czynszu za metr kwadratowy, które można łatwo porównać z innymi na rynku, i często nie zwracają uwagi na wielkość i metodę obliczania powierzchni najmu.
Niestety, nie ma ogólnie przyjętych i jednolicie stosowanych zaleceń lub wytycznych (nie mówiąc już o standardzie) dotyczących pomiaru powierzchni najmu w budynkach magazynowych na Węgrzech.
Obecnie w tej dziedzinie panuje chaos!
Typowym przykładem jest bardzo różna interpretacja powszechnie używanego terminu "powierzchnia brutto". Ilekroć termin ten jest używany na spotkaniu, zawsze pytam, co druga strona ma na myśli. Najczęstsze odpowiedzi to:
1. Obejmuje ona również obszary pomocnicze (umywalnia, herbaciarnia),
2. Oznacza powierzchnię użytkową powiększoną o mnożnik powierzchni wspólnej,
3. Oznacza całkowitą powierzchnię w obrębie zewnętrznych ścian obwodowych budynku.
Która odpowiedź jest zatem prawidłowa?
Niestety, wobec braku ogólnie przyjętej i jednolicie interpretowanej terminologii, nie ma jednoznacznego wyboru odpowiedzi.
Niefortunne jest również to, że brakuje konsensusu nie tylko wśród klientów, ale także w branży nieruchomości.
Poniżej zamieszczam krótkie podsumowanie zaleceń niemieckiego GIF (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung) dotyczących terminologii i obliczania powierzchni, ze szczególnym uwzględnieniem kategoryzacji różnych pomieszczeń w budynku magazynowym jako wynajmowalnych lub niewynajmowalnych. W tym miejscu należy zauważyć, że GIF był wynikiem wspólnych wysiłków Niemieckiej Normy Krajowej DIN 277 i Deutscher Verband Chartered Surveyors. Tabela na następnej stronie stanowi uproszczone podsumowanie odpowiednich postanowień GIF.
Jak widać w tabeli, GIF oblicza "powierzchnię użytkową" poprzez uwzględnienie powierzchni pomocniczych (np. blok sanitarny, herbaciarnia itp.). Doświadczenie sugeruje, że dobrze poinformowani najemcy są zainteresowani tylko powierzchnią roboczą, którą mogą umeblować (często określaną w naszym wewnętrznym slangu jako powierzchnia netto), a nie powierzchniami pomocniczymi.
**Kategoryzacja powierzchni według GIF**
GIF = Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung.
Jest to naturalne, ponieważ wielkość tego obszaru będzie determinować możliwą liczbę miejsc pracy (stosunek między magazynami na planie otwartym a magazynami komórkowymi oraz wielkość obszarów pomocniczych i komunikacyjnych są również kluczowe dla określenia powierzchni najmu). Powierzchnie robocze zazwyczaj nie mogą być określone ilościowo w broszurach budowlanych. W zależności od cech i układu budynku, stosunek powierzchni roboczej do całkowitej powierzchni najmu budynku może być zaskakująco niski, zwłaszcza w budynkach o układzie komórkowym.
Rekomendacja GIF zalicza do powierzchni najmu wszystkie powierzchnie pod ruchomymi ściankami działowymi, powierzchnie pomocnicze, lobby i ciągi komunikacyjne, a także hole windowe. Jako powierzchnie niewynajmowalne klasyfikuje natomiast powierzchnie pod konstrukcjami nośnymi lub innymi ścianami nieprzesuwnymi, a także pomieszczenia mechaniczne, mechaniczne szyby pionowe, szyby windowe i klatki schodowe.
Powierzchnia poszczególnych pomieszczeń jest zawsze obliczana między wewnętrznymi powierzchniami stałych ścian (powierzchnia netto), nawet jeśli istnieją kanały kablowe lub osprzęt mechaniczny (chłodnica / grzejnik) lub ściana z przymocowanymi do niej maszynami.
Pozostawiam czytelnikowi decyzję, czy powyższe główne zasady obliczania powierzchni najmu i terminologia GIF są adekwatne ogólnie i konkretnie dla lokalnego środowiska na Węgrzech.
Słynny jest przypadek, dobrze znany w kręgach zawodowych, który dowodzi wagi powyższych problemów, kiedy to najemca odstąpił od podpisanej umowy najmu z powodu wzajemnego nieporozumienia dotyczącego pomiaru powierzchni najmu.
Biorąc pod uwagę obecne warunki rynkowe dla komercyjnych powierzchni magazynowych, istnieje zwiększone zapotrzebowanie na prawidłowe i przejrzyste dla najemców obliczanie powierzchni najmu.
Powyższe potwierdza potrzebę ujednoliconej terminologii i metody pomiaru powierzchni, która jest dostosowana do rynku węgierskiego i akceptowana przez kluczowych graczy na tym rynku. W ramach przygotowań do osiągnięcia tego ostatecznego celu, nasze kolejne wydania będą zawierać dalsze opisy i podsumowanie krajowych zaleceń.
**BOMA - więcej sztuczek w obliczaniu powierzchni magazynowej**
Zanim przejdę do omówienia tajemnic BOMA, chciałbym podzielić się z Wami, drodzy Czytelnicy, ciekawym i zaskakującym doświadczeniem, które miałem w związku z moim artykułem na temat pomiaru powierzchni magazynowej w poprzednim numerze.
W ciągu ostatnich kilku tygodni reprezentowałem właściciela budynku magazynowego w Budzie w serii negocjacji dotyczących zamówień publicznych. Na jednej z pierwszych sesji lider przedstawicieli najemcy zapytał, czy powierzchnia, którą oferujemy do wynajęcia, ma być rozumiana jako netto-netto? Byłem tak zaskoczony, że odpowiedziałem pytaniem: Gdzie nauczył się Pan tego nietypowego określenia?
Powołał się na niedawno opublikowany artykuł, w którym stwierdzono, że wszyscy potencjalni najemcy powinni zwracać uwagę na powierzchnię net-net jako szczególnie ważną informację. Kiedy dodał, kiedy i gdzie ten artykuł został opublikowany, mogłem ujawnić się jako jego autor, a po początkowym zaskoczeniu atmosfera spotkania stała się znacznie przyjemniejsza.
A teraz zobaczmy, co oznacza amerykański skrót BOMA. Prawny poprzednik Building Owners and Managers Association International (BOMA International lub BOMA) powstał w 1907 roku z misją reprezentowania interesów właścicieli i zarządców nieruchomości komercyjnych. BOMA składa się głównie z lokalnych stowarzyszeń z USA i Kanady. Oprócz rosnącej dominacji, głównym zadaniem tego międzynarodowego stowarzyszenia jest gromadzenie, analizowanie i porządkowanie informacji na temat nieruchomości komercyjnych oraz formułowanie na tej podstawie zaleceń i standardów. Na marginesie: kluczowe lokalne stowarzyszenia BOMA posiadały już i/lub zarządzały ponad 550 milionami m2 komercyjnej powierzchni magazynowej - do 1996 roku.
Pierwszymi wysokimi budynkami, które już w zalążkowej formie przenosiły zasady projektowania późniejszych drapaczy chmur w Ameryce, były budynki magazynowe zbudowane pod koniec XIX wieku. Szybki wzrost gospodarczy w tamtych czasach wyeliminował przeszkody w budowie i użytkowaniu wysokich budynków. Najważniejszymi osiągnięciami było opracowanie technologii bezpiecznej i niezawodnej windy, możliwość zapewnienia budynkom niezawodnych dostaw energii i, co nie mniej ważne, ulepszenia w produkcji stali konstrukcyjnej. Prawdziwe drapacze chmur zaczęto budować od końca lat 20. ubiegłego wieku. 102-piętrowy i 381-metrowy Empire State Building w Nowym Jorku z 1931 roku, 100-piętrowy i 344-metrowy John Hancock Center w Chicago z 1970 roku, 412-metrowy i 110-piętrowy, tragicznie zniszczony World Trade Center z 1972 roku oraz 109-piętrowy i 443-metrowy Sears Tower w Chicago z 1974 roku, dumny posiadacz tytułu "najwyższego" przez wiele lat, są prawdopodobnie najbardziej znane. Te wybitne drapacze chmur są (lub były) głównie budynkami magazynowymi.
Już w 1915 roku, wkrótce po ukończeniu pierwszych "prawdziwych" budynków magazynowych, pojawiła się potrzeba opracowania jednolitej metody obliczania powierzchni magazynowej. BOMA kierowała wówczas pracami nad opracowaniem pierwszej Standardowej Metody Pomiaru Podłogi dla Magazynów, która została podniesiona, za zgodą American National Standards Institute, do standardu branżowego w 1955 roku, po licznych zmianach odzwierciedlających ewolucję budynków magazynowych oraz pojawienie się nowych potrzeb i możliwości. Obecnie nosi ona tytuł Standard Method for
Standard Method for Measuring Floor Area in Warehouses i pomaga głównie deweloperom/właścicielom nieruchomości, zarządcom, architektom, projektantom wnętrz, inżynierom, rzeczoznawcom i agentom w koordynowaniu ich pracy.
W szczególności, zgodnie z amerykańskim zastosowaniem tego terminu, standard ten jest zasadniczo "silną rekomendacją" dla ujednoliconej definicji powierzchni starych i nowych budynków magazynowych.
Głównym celem standardu jest zapewnienie jasnej i jednoznacznej terminologii dla powierzchni budynków magazynowych, które w przeciwnym razie mogłyby być różnie rozumiane i kategoryzowane, definiując między innymi pojęcia powierzchni użytkowej, powierzchni najmu i powierzchni wspólnej budynku. Norma zawiera również diagramy, aby zademonstrować i wyjaśnić tekst.
Poniżej opisuję niektóre z interesujących punktów wspomnianego standardu BOMA, ograniczając dyskusję do tych, które są nietypowe, jeśli nie nieznane, w Polska
Pierwszą cechą, o której należy wspomnieć, jest "wielkoduszna" interpretacja różnych obliczeń powierzchni przy użyciu różnych danych i metod. Ogólnie rzecz biorąc, nikt nie byłby zaskoczony, gdyby dane dotyczące powierzchni przedstawione na rysunkach budowlanych nie były dokładnie równe tym zmierzonym na miejscu. Często obliczenia wynajmującego oparte na pomiarach na miejscu dają wyniki, które różnią się od obliczeń przeprowadzonych przez najemcę na tej samej podstawie. BOMA dopuszcza maksymalne odchylenie ±2%. Wszelkie odchylenia wykraczające poza tę wartość muszą zostać poddane ocenie niezależnego eksperta, którego własne wyniki pomiarów rozstrzygną spór.
Kolejną interesującą i dla nas nietypową koncepcją BOMA jest część dominująca. W praktyce węgierskiej odległość używana do obliczania powierzchni netto pomieszczeń graniczących z zewnętrznymi ścianami budynku jest zwykle mierzona do wewnętrznych powierzchni ścian lub ścian poniżej okien (mierzonych powyżej poziomu listwy przypodłogowej), nawet jeśli ściany te są znacznie niższe niż zwykle. BOMA oferuje jednak definicję części dominującej, zgodnie z którą odległość do wewnętrznej strony zewnętrznej ściany obwodowej może być mierzona albo do ściany poniżej okna, albo do szyby okiennej, co daje większą odległość. BOMA wymaga pomiaru odległości do jednostki dzielącej (ściany lub szyby okiennej), której powierzchnia dominuje, tj. przekracza 50% pionowej wysokości od podłogi do sufitu!
Podobnie do rekomendacji GIF (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung) opisanej w naszym poprzednim numerze, powierzchnia brutto dla BOMA oznacza całkowitą powierzchnię otoczoną zewnętrzną powierzchnią stałych ścian budynku, z wyłączeniem wszelkich zewnętrznych chodników, balkonów, tarasów itp. znajdujących się poza zewnętrzną powierzchnią ściany. Zalecenie wskazuje, że nie ma zwyczaju obliczania powierzchni brutto jako powierzchni najmu, chyba że jeden najemca wynajmuje cały budynek. Ta powierzchnia brutto jest często określana jako powierzchnia zabudowana lub wybudowana. W większości przypadków jest ona wykorzystywana jako podstawa do obliczania kosztów budowy budynku.
Logika tła definicji powierzchni najmu BOMA jest interesująca. Według BOMA, powierzchnia najmu jest obliczana poprzez odjęcie tak zwanych głównych pionowych penetracji od powierzchni brutto budynku. Z definicji są to penetracje, które są zasadniczo niezmienne przez cały okres użytkowania budynku i obejmują powierzchnię klatek schodowych, szybów windowych, pionowych kanałów mechanicznych i ścian je pokrywających itp. z wyłączeniem słupów nośnych, pionowych szybów i kanałów kablowych dostępnych z pięter.
Zgodnie z definicją BOMA, powierzchnia magazynu jest zasadniczo równoważna rzeczywistej powierzchni użytkowej i umeblowanej, wyłącznie wykorzystywanej powierzchni roboczej netto (powierzchnia netto!). Jeśli wyłącznie wykorzystywana powierzchnia obejmuje również pomieszczenia pomocnicze (np. blok sanitarny), wówczas obszary te są również uwzględnione na rysunku. Termin powierzchnia magazynowa również oznacza powierzchnię netto do wyłącznego użytku. Powierzchnia wspólna budynku i powierzchnia wspólna piętra to dwa różne pojęcia. Ich suma jest równa całkowitej powszechnie używanej powierzchni netto.
Powierzchnia użytkowa oznacza dla BOMA sumę powierzchni netto magazynu i powierzchni składowania plus powierzchnia wspólna budynku netto proporcjonalna do danego piętra.
Tabela na następnej stronie jest uproszczoną, schematyczną reprezentacją składników powierzchni najmu na piętrze budynku magazynowego, zgodnie z opisem BOMA
**Kategoryzacja powierzchni pięter według BOMA**
BOMA = Międzynarodowe Stowarzyszenie Właścicieli i Zarządców Budynków
Jak widać powyżej, terminologia i definicje powierzchni najmu budynku magazynowego zawarte w standardowych zaleceniach opracowanych i opublikowanych przez BOMA International, zasadniczo na podstawie doświadczeń z Ameryki Północnej, są dla nas raczej nietypowe. Nie oznacza to jednak, że prawie 100-letnie doświadczenie BOMA nie powinno zasługiwać na szczególną uwagę w wysiłkach na rzecz opracowania ujednoliconej metody obliczania powierzchni na Węgrzech.
RICS - Jeszcze więcej sztuczek w obliczaniu powierzchni magazynowej do wynajęcia
Po podsumowaniach niemieckich (GIF) i amerykańskich (BOMA) zaleceń dotyczących kategoryzacji powierzchni omówionych w naszych poprzednich numerach, przyjrzyjmy się teraz odpowiednim zaleceniom tej szanowanej i od dawna uznanej organizacji zawodowej, brytyjskiej Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).
Kilka słów o samym RICS powinno posłużyć jako wprowadzenie. Royal Institution of Chartered Surveyors została założona jako organizacja zawodowa w 1868 roku. Zrzesza ponad 80 000 członków na całym świecie i jest obecnie jedną z największych organizacji zawodowych w branży nieruchomości. Brytyjskie obywatelstwo nie jest warunkiem wstępnym członkostwa, a liczba zagranicznych członków wynosi obecnie ponad 10 000. Przyjęcie do RICS wymaga zdania egzaminów pisemnych i ustnych, a także praktycznego doświadczenia w zawodzie. Członkowie RICS są ekspertami w dziedzinie nieruchomości, posiadającymi globalną wiedzę i znajomość całego cyklu życia nieruchomości, zdolnymi do udzielania profesjonalnych porad w celu wspierania efektywnego funkcjonowania rynków nieruchomości w swoich krajach.
Oprócz oferowania kursów szkoleniowych i kształcenia ustawicznego, RICS reguluje i monitoruje profesjonalne i etyczne aspekty pracy swoich członków. Opracowuje również zalecenia obejmujące różne obszary zawodu związanego z nieruchomościami. Jednym z przykładów jest Kodeks Praktyki Pomiarowej RICS. Głównym celem tych zaleceń dotyczących obliczania powierzchni jest zapewnienie jasnych i spójnych metod obliczania powierzchni i/lub objętości gruntów, działek i budynków o różnych funkcjach.
Poniżej ograniczymy niniejszą dyskusję do zaleceń Kodeksu Praktyki Pomiarowej (wydanie 5), koncentrując się na tych częściach, które wyraźnie dotyczą budynków magazynowych.
Zalecenia te nie są obowiązkowe, chociaż w praktyce większość ekspertów ds. nieruchomości, zarządców nieruchomości, brokerów i architektów przestrzega zasad określonych w Kodeksie. Obliczanie powierzchni zgodnie z zaleceniami RICS może służyć jako podstawa do sprzedaży i wynajmu nieruchomości, a także wycen i rozwiązywania złożonych kwestii podatkowych.
W tym miejscu należy zauważyć, że od 1993 r. w Wielkiej Brytanii sprzedaż lub wynajem nieruchomości z podaniem nieprawdziwych informacji o powierzchni jest przestępstwem. RICS wyraźnie stwierdza, że informacje mogą być uznane za wprowadzające w błąd, a zatem stanowią przestępstwo, nawet jeśli są jasne dla profesjonalistów z branży nieruchomości, ale są zbyt techniczne i zbyt skomplikowane, aby mógł je zrozumieć przeciętny kupujący lub sprzedający.
Zalecenia omawiają również kwestię dokładności pomiarów. Nie są one szczegółowe, stwierdzając jedynie, że profesjonaliści powinni dążyć do jak największej dokładności w ramach ograniczeń swoich urządzeń pomiarowych i wiedzy specjalistycznej. Metoda pomiaru i oczekiwana dokładność będą się oczywiście różnić w przypadku pomiaru kilku hektarów gruntu lub pojedynczej powierzchni magazynowej. Zalecenia zawierają ogólne wytyczne, ale nie określają żadnych odchyleń, których należy przestrzegać.
Choć jest to dla nas oczywiste, zalecenia RICS zwracają szczególną uwagę na konieczność stosowania systemu metrycznego, zastępowania kropki dziesiętnej przecinkiem i oddzielania tysięcy spacją, a nie przecinkiem. To ostatnie jest szczególnie warte wspomnienia, ponieważ chociaż węgierskie zasady pisowni są jednoznaczne w tej kwestii, wiele dokumentów obecnie odbiega od tych zasad i stosuje pisownię brytyjską lub amerykańską, a nawet mieszankę tych dwóch.
Aby uczynić metody pomiaru i obliczania powierzchni przejrzystymi dla laików, zalecenia RICS szczegółowo opisują i wyjaśniają tylko trzy podstawowe, powiązane ze sobą terminy.
Są to:
* Powierzchnia zewnętrzna brutto (GEA)
* Powierzchnia wewnętrzna brutto (GIA)
* powierzchnia wewnętrzna netto (NIA).
Poniżej znajduje się opis głównych cech powyższych kluczowych pojęć w odniesieniu do rynku magazynowego.
Powierzchnia zewnętrzna brutto oznacza obszar zamknięty zewnętrznym obwodem ścian zewnętrznych każdego piętra budynku. Nie obejmuje ona otwartych balkonów, zadaszeń i tarasów dachowych. Zalecenia sugerują wykorzystanie powierzchni zewnętrznej brutto do projektowania urbanistycznego, obliczania podatku od nieruchomości i wyceny istniejących, głównie mieszkalnych nieruchomości do celów ubezpieczenia budynków.
Powierzchnia wewnętrzna brutto oznacza obszar zamknięty wewnętrznym obwodem ścian zewnętrznych budynku na każdym piętrze. Nie obejmuje ona obszarów pod zewnętrzną strukturą obwodową (ściany, kolumny) oraz, z definicji, wszelkich otwartych balkonów, zadaszeń i tarasów dachowych itp. W przeciwieństwie do praktyki stosowanej w wielu innych krajach, zalecenia RICS uznają tę wielkość powierzchni za najlepiej nadającą się do szacowania kosztów planowanych projektów, wyceny i sprzedaży istniejących budynków obecnie wykorzystywanych do celów innych niż magazynowe oraz do obliczania kosztów operacyjnych takich budynków.
Powierzchnia wewnętrzna netto oznacza powierzchnię wewnątrz budynku, która jest równa sumie powierzchni pomieszczeń o różnych funkcjach zamkniętych ścianami nośnymi i/lub stałymi (nieusuwalnymi). Obszar ten, który RICS nazywa również powierzchnią użytkową, nie obejmuje wspólnych holi wejściowych, klatek schodowych, korytarzy, pomieszczeń mechanicznych, szafek licznikowych, wind i wszelkich obszarów budynku o wysokości sufitu poniżej 1,5 m oraz obszarów między ścianami/konstrukcjami węższymi niż 0,25 m. Co nietypowe, zalecenia wykluczają z powierzchni użytkowej wszystkie bloki sanitarne i schowki na miotły, niezależnie od tego, gdzie znajdują się w budynku. Oprócz obszarów pod ścianami nośnymi, wyłączone są również obszary pod wewnętrznymi słupami nośnymi budynku. Zalecenia RICS wykorzystują koncepcję wspólnej powierzchni budynku, ale konsekwentnie wykluczają ją z powierzchni użytkowej.
Powierzchnia użytkowa jest zalecaną podstawą obliczeń dla celów sprzedaży, wynajmu, wyceny i eksploatacji magazynu.
Powierzchnie zdefiniowane przez RICS i ich kategoryzacja zostały przedstawione w uproszczonej formie w tabeli na następnej stronie.
Jak widać w tabeli, zalecenia RICS stanowią zasadniczo jedynie wytyczne dotyczące definiowania i obliczania różnych typów powierzchni. Nie określają one jednak składników powierzchni najmu i nie opisują metody obliczania powierzchni najmu.
**Kategoryzacja powierzchni według RICS**
RICS = Królewski Instytut Dyplomowanych Rzeczoznawców
Ze względu na ogólny charakter zaleceń, brytyjscy rzeczoznawcy majątkowi mogą obliczać powierzchnie najmu w oparciu o swoje doświadczenie i konwencje lokalnego rynku, koncentrując się przez cały czas na dokładności wyników wybranej metody obliczeniowej oraz na zapewnieniu, że wyniki są jasne i przejrzyste nawet dla laików.
Magda Kowalska
+48 732 071 228
