Magazyny w Polsce: stopa pustostanów spada do 6,6%, a rynek wyraźnie się zacieśnia

Choć rynek magazynowy w Polsce pozostaje korzystny dla najemców, wskaźniki z II kw. 2026 r. sugerują, że okres największej przewagi negocjacyjnej może zbliżać się do końca.

Według raportu Poland Insight,, opublikowanego we wrześniu 2026 r., stopa pustostanów wyniosła 6,6% na koniec drugiego kwartału, spadając z 7,3% zaledwie trzy miesiące wcześniej oraz z 8,3% rok wcześniej. To nie tylko liczba w nagłówku: oznacza to, że w całym kraju dostępnych pozostaje zaledwie 2,5 mln m² powierzchni magazynowej, czyli o 15% mniej niż rok wcześniej.

Co stoi za tym spadkiem? Popyt wyraźnie wzrósł. Firmy wynajęły 3,51 mln m² powierzchni magazynowych w pierwszej połowie 2026 r., czyli o 21% więcej rok do roku. To najsilniejszy wynik w pierwszej połowie roku od 2022 r. Najemcy, tacy jak firmy e-commerce, operatorzy logistyczni i producenci kontraktowi, podpisują nowe umowy i zwiększają zajmowaną powierzchnię, a nie tylko odnawiają istniejące kontrakty.

Niedobór jest nierównomiernie rozłożony na mapie

Dostępność powierzchni różni się w zależności od regionu. Najbardziej konkurencyjne rynki to Warszawa, Górny Śląsk, Wrocław i Poznań. W Krakowie i Gdańsku dostępna podaż również szybko się kurczy. Nie jest to przypadek. To kluczowe lokalizacje logistyczne, na których koncentruje się największy popyt najemców.

Rynki drugorzędne i mniejsze wyglądają nieco inaczej. Dostępność pozostaje wyższa w regionach takich jak Świętokrzyskie i Podkarpackie, ale nawet tam tendencja jest spadkowa. Jeśli Twoja firma potrzebuje najbardziej pożądanych lokalizacji, konkurencja o dostępne powierzchnie będzie coraz większa. Jeśli rozważasz lokalizacje drugorzędne, nadal masz większy wybór, ale to okno możliwości stopniowo się zamyka.

Duże moduły praktycznie znikają

Oto co powinno Cię zaniepokoić: dostępność modułów magazynowych większych niż 20 000 m² znacznie spadła. Rynek się podzielił. Nadal są dostępne mniejsze moduły do 10 000 m². Deweloperzy nadal realizują i oferują projekty spekulacyjne w tym segmencie, ale jeśli potrzebujesz 30 000 m² lub więcej, możliwości wyboru są bardzo ograniczone. W całej Polsce dostępnych pozostaje mniej niż 10 takich modułów. Firmy e-commerce i operatorzy 3PL wynajęły już większość największych powierzchni, a deweloperzy coraz częściej rozpoczynają nowe inwestycje dopiero po zabezpieczeniu umów przednajmu, przez co niewiele dużych obiektów trafia na otwarty rynek.

Ten niedobór zmusza do trudnych wyborów. Wielu najemców poważnie rozważa teraz projekty typu build-to-suit (BTS), w ramach których deweloper realizuje obiekt dostosowany do konkretnych potrzeb najemcy, ponieważ gotowych dużych powierzchni jest na rynku coraz mniej.

Deweloperzy działają ostrożnie

Po stronie podaży wolumen inwestycji pozostaje ograniczony. Około 1,3 mln m² jest w trakcie budowy w całym kraju, ale znaczna część tej powierzchni została już zabezpieczona przez najemców przed zakończeniem budowy. Nowe projekty spekulacyjne, czyli realizowane bez podpisanej wcześniej umowy najmu, są rzadkością. Deweloperzy wiedzą, że warunki finansowania są trudniejsze niż dwa lata temu i nie chcą podejmować nadmiernego ryzyka. Coraz częściej realizują projekty pod konkretne zamówienia najemców, co dodatkowo ogranicza ilość powierzchni dostępnej na otwartym rynku.

Nowa podaż również spada. W II kw. 2026 r. na rynek trafiło tylko 578 600 m² nowej powierzchni magazynowej. To wciąż znaczący wolumen, ale nie nadąża za tempem wzrostu popytu. Matematyka jest prosta: silny popyt przy ograniczonej nowej podaży prowadzi do spadku poziomu pustostanów i wzmacnia pozycję właścicieli magazynów.

Co to znaczy dla Twojego czynszu?

Czynsze bazowe w standardowych dużych obiektach wynoszą około 3,60-6,75 EUR za m² miesięcznie, w zależności od lokalizacji i specyfikacji. Najwyższe stawki notowane są w Warszawie, gdzie powierzchnie klasy A osiągają czynsze na poziomie 3,80-5,80 EUR za m² miesięcznie, a w najlepszych lokalizacjach nawet wyższe. Rynki drugorzędne są zazwyczaj o 10-20% tańsze.

Jednak czynsze efektywne, czyli stawki faktycznie płacone po uwzględnieniu zachęt oferowanych przez właścicieli, to już inna historia. W ostatnich latach właściciele magazynów często oferowali okresy zwolnienia z czynszu oraz dopłaty do wykończenia powierzchni, aby przyciągnąć najemców i ograniczyć poziom pustostanów. W miarę jak dostępność powierzchni maleje, szczególnie w przypadku obiektów wysokiej klasy i dużych modułów, skala tych zachęt zaczyna się zmniejszać. Niektóre firmy doradcze już sygnalizują, że czynsze mogą zacząć rosnąć na wielu rynkach. Nie nastąpi to wszędzie jednocześnie, ale presja na wzrost stawek jest coraz bardziej widoczna w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach.

Co powinieneś zrobić teraz?

Rozpocznij poszukiwania odpowiednio wcześnie. Jeśli planujesz odnowić umowę najmu lub zwiększyć zajmowaną powierzchnię w ciągu najbliższych 12-18 miesięcy, warto rozpocząć rozmowy już teraz. Dostępnych dużych modułów jest coraz mniej, a najlepsze lokalizacje znikają z rynku bardzo szybko. Rynek jest dziś znacznie bardziej dynamiczny niż jeszcze sześć miesięcy temu.

Podejdź realistycznie do kwestii lokalizacji. Jeśli główne rynki stają się coraz bardziej konkurencyjne, a czynsze rosną, zastanów się, czy lokalizacje takie jak Łódź, Bydgoszcz lub pobliskie miasta satelitarne mogą spełnić potrzeby Twojej działalności. Dostępna powierzchnia jest tam często nowsza, a właściciele nieruchomości pozostają bardziej otwarci na negocjacje. Nawet zmiana lokalizacji o 50–100 km może znacząco wpłynąć na dostępność powierzchni i poziom czynszu.

Rozważ projekt build-to-suit (BTS). Jeśli Twoje wymagania są bardzo konkretne, na przykład pod względem wielkości, specyfikacji technicznej lub lokalizacji, a odpowiednia gotowa powierzchnia nie jest dostępna, warto porozmawiać z deweloperami o realizacji obiektu na zamówienie. Taki proces trwa dłużej, zwykle 12-18 miesięcy, ale pozwala uzyskać magazyn dokładnie dopasowany do potrzeb firmy oraz zabezpieczyć warunki najmu na wczesnym etapie projektu. Dla dewelopera wstępne zobowiązanie najemcy stanowi często kluczowy warunek rozpoczęcia inwestycji.

Negocjuj nie tylko czynsz, ale również warunki umowy. Na bardziej konkurencyjnym rynku właściciele mają większą swobodę w zakresie stawek czynszowych, ale struktura umowy nadal pozostaje ważnym elementem negocjacji. Warto rozważyć opcję wcześniejszego rozwiązania umowy po trzecim lub czwartym roku najmu zamiast dopiero po upływie pełnego okresu obowiązywania kontraktu. Zapytaj również o limity wzrostu czynszu oraz zakres kosztów uwzględnionych w opłatach eksploatacyjnych. To one często mają duży wpływ na całkowity koszt najmu.

Coraz większe znaczenie ma także jakość powierzchni. Deweloperzy i właściciele koncentrują się na nowoczesnych magazynach oferujących wysoką efektywność energetyczną, dobre warunki do automatyzacji procesów oraz nowoczesną infrastrukturę operacyjną. Starsze obiekty i magazyny niższej klasy często trudniej jest wynająć. Jeśli masz taką możliwość, stawiaj na nowsze budynki. Mogą zapewnić większą elastyczność operacyjną, niższe koszty eksploatacyjne i lepszą pozycję negocjacyjną w przyszłości.

Co dalej?

Rynek się nie zacieśnia przypadkowo. E-commerce nadal napędza popyt na powierzchnie logistyczne. Produkcja kontraktowa, przebudowa łańcuchów dostaw i nearshoring również zwiększają zapotrzebowanie na magazyny. Nearshoring, czyli przenoszenie części łańcuchów dostaw z Azji do Europy, pozostaje jednym z kluczowych czynników wzrostu popytu. Deweloperzy obserwują sytuację, ale działają ostrożnie i uruchamiają nowe projekty głównie wtedy, gdy widzą potwierdzone zainteresowanie najemców. To właśnie różnica między silnym popytem a ograniczoną nową podażą powoduje, że rynek stopniowo się zacieśnia.

Jeżeli obecne trendy się utrzymają, pod koniec 2026 r. i w 2027 r. na rynek może trafić więcej nowych projektów. Trzeba jednak pamiętać, że od rozpoczęcia inwestycji do oddania magazynu do użytku mija zwykle wiele miesięcy. W efekcie poziom pustostanów może jeszcze przez pewien czas spadać, zanim rynek się ustabilizuje. Na niektórych rynkach mogą pojawić się umiarkowane wzrosty czynszów, szczególnie w najpopularniejszych lokalizacjach oraz w segmencie największych modułów magazynowych.

Obecnie warunki dla najemców pozostają korzystne, ale przewaga negocjacyjna nie jest już tak duża jak jeszcze rok temu. Dlatego warto działać szybko, planować z wyprzedzeniem i nie zakładać, że właściciele magazynów będą skłonni do tak daleko idących ustępstw jak w ostatnich latach.

Jeśli potrzebujesz pomocy w znalezieniu powierzchni magazynowej w Polsce, skorzystaj z naszego narzędzia do wyszukiwania i listy magazynów, aby sprawdzić aktualną dostępność według lokalizacji i wielkości oraz bezpośrednio skontaktować się z właścicielali i agentami zarządzającymi powierzchniami.