Zrównoważony magazyn w Polsce to coś więcej niż znaczek w broszurze dewelopera. Wpływa na wysokość kosztów utrzymania hali, atrakcyjność miejsca pracy i zakres informacji, o które pytają klienci w raportach.

  • BREEAM to najczęstszy certyfikat ekologiczny w polskich obiektach przemysłowych.
  • Górny Śląsk ma około 6,2 mln m² nowoczesnej powierzchni, więc w okolicach Katowic masz z czego wybierać.
  • Stawki ofertowe wynoszą tam około 4,0–6,0 € za m² miesięcznie, dlatego wybór zielonego obiektu nie musi oznaczać znacząco wyższych kosztów najmu.
  • Sprawdź umowę najmu, a nie tylko certyfikat, ponieważ to od jej zapisów zależy, czy rzeczywiście skorzystasz z potencjalnych oszczędności.

Co potwierdza certyfikat zrównoważonego magazynu?

BREEAM i LEED to dwa systemy certyfikacji, które można spotkać w polskich obiektach magazynowych. Potwierdzają, że budynek zaprojektowano i wybudowano z uwzględnieniem zasad zrównoważonego rozwoju. Deweloperzy podkreślają również, że zagraniczni inwestorzy traktują takie certyfikaty jako znak jakości (Property Forum).

Według Panattoni 5,88 mln m² powierzchni przemysłowej zbudowanej w Polsce ma certyfikat ekologiczny, z czego 85% to BREEAM. Niedaleko Katowic stoi Panattoni Park Sosnowiec, pierwszy w Polsce magazyn z certyfikatem BREEAM International New Construction na poziomie Excellent, zbudowany na terenie poprzemysłowym (Panattoni).

Zrównoważone magazyny w Katowicach – co zyskuje najemca?

Rynek magazynowy w Katowicach należy do najgłębszych w kraju. Pod koniec III kwartału 2025 roku zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej na Górnym Śląsku wynosiły około 6,2 mln m², wskaźnik pustostanów sięgał 7,5%, a stawki ofertowe mieściły się w przedziale 4,0–6,0 € za m² miesięcznie (Knight Frank).

To blisko średniej krajowej, która wynosiła 8,2%. W praktyce możesz porównać kilka certyfikowanych budynków i negocjować warunki, zamiast brać jedyną dostępną ofertę.

Deweloperzy nie zwalniają tempa. Na Górnym Śląsku buduje się około 447 300 m² (Savills), więc nowych obiektów wciąż przybywa. Jeśli potrzebujesz drugiej lokalizacji, naturalną alternatywą jest Dolny Śląsk, czyli okolice Wrocławia.

Koszty i korzyści

W skali kraju stawki dla standardowych jednostek wielkopowierzchniowych wahały się w trzech pierwszych kwartałach 2025 roku od 3,60 do 6,75 € za m² miesięcznie (Savills). Zielone magazyny również mieszczą się w tym przedziale, dlatego ewentualna różnica w czynszu zależy przede wszystkim od konkretnego obiektu i warunków negocjacji, a nie od samego certyfikatu.

Gdzie zwraca się inwestycja?

  • Rachunki za energię: lepsza izolacja, oświetlenie LED, pompy ciepła i fotowoltaika na dachu obniżają koszty eksploatacji. Poproś wynajmującego o rzeczywiste dane o zużyciu w podobnych jednostkach.
  • Pracownicy: jasna, dobrze wentylowana hala z dostępem do światła dziennego może być bardziej atrakcyjnym miejscem pracy. Ma to znaczenie przy rekrutacji pracowników magazynowych, w tym kompletujących zamówienia i kierowców.
  • Zgodność z przepisami: UE w 2025 roku odroczyła część wymogów raportowania zrównoważonego rozwoju i zaproponowała ich zawężenie, ale klienci nadal mogą pytać Cię o dane o emisjach (Hogan Lovells).Certyfikowany budynek może ułatwić zebranie informacji potrzebnych do raportowania.
  • Atrakcyjność przy ponownym wynajmie: jeśli zdecydujesz się podnająć halę lub wcześniej zakończyć najem, certyfikowany obiekt może być łatwiejszy do zaoferowania kolejnemu najemcy.

Krótka lista kontrolna przed podpisaniem

  • Zapytaj, jaki certyfikat ma budynek, na jakim poziomie i czy jest już ostateczny, czy dopiero projektowy.
  • Poproś o dane z liczników dla tego budynku lub podobnego.
  • Sprawdź, co możesz zamontować, na przykład ładowarki do aut elektrycznych, i kto za to płaci.
  • Porównaj co najmniej trzy budynki w tej samej okolicy.
  • Poproś lokalnego prawnika o przejrzenie zapisów o opłatach eksploatacyjnych i naprawach.

Zielona umowa najmu

Zielona umowa najmu (green lease) określa zasady współpracy stron w zakresie zrównoważonego rozwoju.: kto udostępnia dane o energii i odpadach, kto płaci za modernizacje i jak dzieli się opłaty eksploatacyjne. Dzięki temu deklaracje związane z certyfikacją przekładają się na konkretne zobowiązania.

Warunki negocjuje się osobno w każdej transakcji. Poproś o zapis o wymianie danych i o oszczędzaniu energii, a prawnik niech sprawdzi, jak pasują do reszty umowy.

Najczęstsze pytania

Czy zielony magazyn w Polsce jest droższy w wynajmie?

Niekoniecznie. Czynsze za standardowe jednostki wielkopowierzchniowe w Polsce wynosiły od 3,60 do 6,75 € za m² miesięcznie. Na ostateczną cenę wpływają przede wszystkim lokalizacja, standard obiektu i okres najmu, a nie sam certyfikat.

Jaki certyfikat jest najpopularniejszy?

BREEAM. Według Panattoni odpowiada za około 85% certyfikowanej powierzchni przemysłowej w Polsce. Drugim systemem, z którym można się spotkać, jest LEED.

Czy Katowice to dobre miejsce na zrównoważony magazyn?

Tak, wybór jest duży. Górny Śląsk ma około 6,2 mln m² zasobów i 7,5% pustostanów, a kolejne obiekty są w budowie.

Czy potrzebuję zielonej umowy najmu?

Nie musisz, ale to pomaga. Umowa reguluje wymianę danych i koszty modernizacji, więc korzyści nie zależą od dobrej woli wynajmującego.

Następny krok

Podaj nam potrzebny metraż, termin rozpoczęcia najmu i budżet, a pomożemy Ci znaleźć certyfikowane obiekty spełniające Twoje wymagania. Zgłoś swoje zapotrzebowanie na magazyn.

Źródła

Knight Frank, Warehouse Market in Poland Q3 2025; Savills, Warehouse and Industrial Market in Poland Q3 2025; Property Forum; Panattoni; Hogan Lovells.