Kluczowe Fakty
- Nowoczesny zasób magazynowy osiągnął 38 mln m² w II kwartale 2026 roku, co czyni Polskę piątym co do wielkości rynkiem logistycznym w Europie.
- Krajowy wskaźnik pustostanów spadł do 6,6%, z 7,3% na koniec poprzedniego kwartału i 8,3% rok wcześniej.
- W pierwszej połowie 2026 roku firmy wynajęły 3,5 mln m² powierzchni magazynowej, co stanowi wzrost o około 20 procent rok do roku i najlepszy wynik od 2022 roku.
- Stawki prime rentów Grade A wynoszą 3,80–5,80 EUR/m²/miesiąc, w zależności od lokalizacji i specyfikacji.
- 58% firm z sektora logistyki i łańcucha dostaw oczekuje, że będzie potrzebować więcej przestrzeni magazynowej w 2026 roku.
- Sześć głównych regionów kraju odpowiadało za prawie 70% nowej podaży, ponad 83% pipeline'u inwestycji i prawie 85% popytu.
- Popyt napędzany jest przez e-commerce, operatorów 3PL, lokalizację bliżej odbiorców (nearshoring) oraz firmy produkcyjne optymalizujące łańcuchy dostaw.
Stawki Najmu i Pustostany: Rynek Znajduje Równowagę
Główne stawki Grade A wahają się od 3,80 do 5,80 EUR za m² za miesiąc, przy czym Warszawa ustala najwyższe stawki, a rynki wtórne są typowo niższe o 10–20 procent. Utrzymuje się polaryzacja pomiędzy stawkami za obiekty topowe i wtórne, a obiekty z zaawansowaną specyfikacją technologiczną i wysokimi standardami zrównoważonego rozwoju na najbardziej pożądanych lokalizacjach notują nieznaczny wzrost czynszów.
Krajowy wskaźnik pustostanów wynosił 6,6% na koniec II kwartału 2026 roku, w stosunku do 7,3% na koniec I kwartału i 8,3% rok wcześniej. Liczba ta jednak maskuje znaczne różnice regionalne. Najwyższe wskaźniki pustostanów zanotowano w województwie świętokrzyskim (17,9%), podkarpackim (14%) i podlaskim (9,7%), natomiast najniższe w opolskim (1,1%), warmińsko-mazurskim (2,1%) i zachodniopomorskim (2,3%).
Stawki prime na głównych rynkach pozostawały względnie stabilne, choć pakiety zachęt podtrzymywały presję na efektywne poziomy czynszu. Najemcy o silnej pozycji negocjacyjnej uzyskują hojne dodatki na wykończenie oraz okresy bez czynszu, szczególnie w umowach długoterminowych.
Absorpcja i Popyt: Trwa Silne Ożywienie
W pierwszej połowie 2026 roku firmy wynajęły 3,5 mln m² powierzchni magazynowej, co stanowi wzrost o około 20 procent rok do roku i najlepszy wynik od 2022 roku. W II kwartale 2026 województwo śląskie zanotowało największy popyt z 448,4 tys. m² wynajętej powierzchni, následnie łódzkie (343,5 tys. m²) i dolnośląskie (326,8 tys. m²).
Struktura popytu przesunęła się w stronę nowych umów dzierżawy i ekspansji, podczas gdy odnowienia i transakcje sale-leaseback stanowiły 46% całkowitego popytu. Mieszanka ta mówi wiele—to nie tylko przedsiębiorcy przemeblowujący istniejącą powierzchnię, lecz faktyczna ekspansja. Popyt na dodatkową powierzchnię magazynową jest napędzany głównie przez firmy kurierskie i operatorów pocztowych, dostawców logistyki trzeciej strony (3PL) oraz detalistów internetowych.
58% firm z sektora logistyki i łańcucha dostaw oczekuje, że będzie potrzebować więcej przestrzeni magazynowej w 2026 roku, co sygnalizuje utrzymanie tempa wzrostu do końca roku.
Podaż i Pipeline Inwestycji: Jakość Ponad Ilość
Całkowity nowoczesny zasób magazynowy i przemysłowy przekroczył 37,4 mln m² w I kwartale 2026 roku, co stanowi ekspansję rok do roku na poziomie ponad 6,2 procent. Nowa podaż w początkowych miesiącach roku osiągnęła około 653,250 m², co stanowiło wzrost o 374 procent kwartalnie, lecz spadek o marginalnie 4 procent w stosunku do pierwszego kwartału 2025 roku.
Rynek magazynów i logistyki w 2026 roku będzie charakteryzował się przesunięciem podejścia do rozwoju, gdzie jakość zaczyna przeważać ilość. Deweloperzy i inwestorzy odchodzą od wznosienia jak największej liczby budynków i skupiają się zamiast tego na wysokiej jakości przestrzeni magazynowej. Podaż magazynów w Polsce zaczyna się stabilizować.
Pipeline inwestycji wynosił około 1,46 mln m² na koniec I kwartału 2026 roku. Największy udział miało województwo mazowieckie (29%), następnie śląskie (25%) i łódzkie (12%).
Ponad 80% projektów w przygotowaniu dąży do certyfikacji BREEAM na poziomie 'Excellent' lub wyższym, odzwierciedlając zarówno oczekiwania najemców, jak i presję regulacyjną w celu poprawy parametrów środowiskowych. Jeśli oceniasz przestrzeń, kredencjały ekologiczne teraz różnicują obiekty topowe od wtórnych.
Sześć Głównych Hubów Regionalnych: Gdzie Dzieje Się Akcja
Rynek logistyki i przemysłu Polsk pozostaje skoncentrowany w sześciu regionach, które przyciągają główną część aktywności najemców i deweloperów. Warszawa, Polska Środkowa, Poznań, Trójmiasto, Górny Śląsk i Dolny Śląsk razem odpowiadają za ponad 80 procent krajowego zasobu przemysłowego, czyli ponad 30 mln m².
Warszawa i Mazowieckie
Aglomeracja warszawska pozostaje największym hubem z 7,33 mln m² powierzchni, odpowiadając za około jedną piątą krajowej podaży. Na koniec II kwartału 2026 roku całkowity nowoczesny zasób przemysłowo-logistyczny w województwie mazowieckim wynosił 7,74 mln m², odzwierciedlając bieżący wzrost i konsolidację. MLP Pruszków II, z docelową powierzchnią wynajmowaną około 359 000 m², jest największym kompleksem logistycznym w regionie. W regionie warszawskim wskaźniki pustostanów mogą spaść poniżej 5%, czyniąc topową przestrzeń niezwykle ograniczoną.
Górny Śląsk (Województwo Śląskie)
Województwo śląskie posiadało 6,34 mln m² nowoczesnego zasobu przemysłowo-logistycznego na koniec II kwartału 2026 roku, utrwalając swoją pozycję jako druga co do wielkości strefa logistyczna Polski. W II kwartale 2026 rok województwo śląskie zanotowało największy popyt z 448,4 tys. m² wynajętej powierzchni, napędzany silnym popytem z sektora produkcji i nearshoring'u.
Dolny Śląsk (Województwo Dolnośląskie) i Wrocław
Województwo dolnośląskie posiadało 5,43 mln m² na koniec II kwartału 2026 roku. Polska Zachodnia wyróżniła się spośród rynków regionalnych, potwierdzając swoją znaczenie jako lokalizacja dla operacji nearshoring'owych. Bliskość Wrocławia do Niemiec i zasoby pracy czynią go coraz bardziej atrakcyjnym dla firm optymalizujących łańcuchy dostaw na rynek UE.
Łódź i Polska Środkowa
Województwo łódzkie zanotowało 343,5 tys. m² absorpcji w II kwartale 2026 roku, odzwierciedlając silną aktywność e-commerce i rosnący pipeline. Allegro buduje centralny hub logistyczny w Piotrkowice Trybunalskie, zaplanowany do uruchomienia w IV kwartale 2026 roku. Obiekt ten, obejmujący 27 000 m², będzie wyposażony w zautomatyzowane linie sortowania i 144 bramy, służąc jako główny węzeł dla krajowych i międzynarodowych przesyłek Allegro.
Poznań
Razem z Górnym Śląskiem, Polską Środkową, Wrocławiem i Poznaniem odpowiadają za 53% całkowitej podaży, potwierdzając znaczenie miasta jako bramy do Europy Zachodniej. Sieć autostrad i połączenia kolejowe czynią go atrakcyjnym hubem zarówno dla dystrybucji, jak i produkcji.
Trójmiasto (Gdańsk, Gdynia, Sopot)
Region Trójmiasta nadal rośnie jako brama dla logistyki Morza Bałtyckiego i operacji transgranicznych. Niedawne oddania do użytku obejmują duże nowoczesne obiekty wspierające operatorów 3PL i e-commerce.
Największe Parki Magazynowe i Centra Logistyczne
Poniżej znajduje się lista głównych parków logistycznych w użytkowaniu i w fazie rozwoju, które kształtują polski rynek:
- MLP Pruszków II (region warszawski): Z docelową powierzchnią wynajmowaną około 359 000 m², jest największym kompleksem logistycznym w regionie.
- Centralne Centrum Logistyki (Łódź): Największy w Polsce skoncentrowany hub e-commerce i 3PL z ponad 630 000 m².
- Parki Prologis (różne lokalizacje): Prologis Park Grodzisk obejmuje prawie 70 000 m² w czterech nowoczesnych budynkach magazynowych; obiekt rozszerza obecność Prologis na ponad 700 000 m² w regionie warszawskim.
- Parki 7R (Warszawa, Kraków, Wrocław): Wiodący deweloper kładący nacisk na zrównoważony rozwój i rozwiązania na zamówienie z certyfikacją BREEAM Excellent jako standard.
- Parki Panattoni (Pruszków, Ożarów, lokalizacje regionalne): Główny deweloper dużych parków magazynowych na terenie całego kraju.
Co Napędza Popyt na Magazyny
Wzrost E-Commerce
Firmy zajmujące się e-commerce będą stanowić prawie 25% nowego światowego popytu na przestrzeń magazynową w 2026 roku. Długoterminowe prognozy sugerują, że rynek e-commerce w Polsce może osiągnąć od 88 miliardów do 109 miliardów dolarów do 2030 roku, przy rocznej stopie wzrostu złożonego (CAGR) 25,7% od 2025 roku.
Nearshoring i Produkcja
Ekspansja e-commerce, rosnąca aktywność nearshoring'owa, utrzymana inwestycja w infrastrukturę transportową i bieżące zmiany geopolityczne umacniają pozycję Polski na europejskiej mapie logistyki. Firmy celowo przenoszą produkcję bliżej rynków Europy Zachodniej, a koszty pracy, połączenia transportowe i członkowstwo Polski w UE czynią ją oczywistym wyborem.
Logistyka 3PL i Optymalizacja Łańcucha Dostaw
Popyt jest coraz bardziej napędzany przez dostawców 3PL i sieci e-commerce, w tym chińskich detalistów online rozszerzających zlokalizowaną dystrybucję europejską. Dostawcy logistyki trzeciej strony konsolidują i rozbudowują huby, aby obsługiwać bardziej złożony, omnichannelowy krajobraz dystrybucji.
Aktywność Inwestycji i Sentyment Rynkowy
Wolumen transakcji inwestycyjnych w Polsce wzrósł o 82% rok do roku, osiągając 83 miliony EUR. Kapitał instytucjonalny ponownie napływa do aktywów logistycznych, szczególnie topowych, zrównoważonych obiektów z zaangażowanymi najemcami. Według najnowszego 'Europejskiego Sondażu Najemców Logistyki 2026', 50,5% najemców oczekuje zwiększenia swojej powierzchni magazynowej, wzrost o 4,3 punkty procentowe rok do roku.
Prognoza na Resztę 2026 Roku
Do końca 2026 roku całkowita nowoczesna powierzchnia magazynowa w Polsce ma osiągnąć około 38–39 mln m². Sześć głównych regionów odpowiadało za ponad 80% nowej podaży w 2025 roku, a trend ten może utrzymać się w 2026 roku.
Stopniowe spowolnienie spekulacyjnych inwestycji, w połączeniu z absorpcją popytu odroczonego w 2025 roku z powodu niepewności rynkowej, przyczynią się do spadku wskaźników pustostanów na głównych hubach logistycznych Polski w 2026 roku. Dotyczy to tak zwanych 'Wielkiej Piątki' regionów: Warszawy, Poznania, Łodzi, Wrocławia i Górnego Śląska.
Stawki oczekuje się, że pozostaną stabilne na rynkach wtórnych, podczas gdy lokalizacje topowe—szczególnie te z certyfikacją BREEAM i silną dostępnością energii/łączności—będą doświadczać utrzymanej presji wzrostu cen. Najemcy z długoterminowymi wymaganiami i mniejszymi powierzchniami będą mieli więcej wyboru niż ci szukający dużych, natychmiastowych zajęć w lokalizacjach Tier-1.
FAQ
Jaka jest typowa stawka najmu magazynu w Polsce w 2026 roku?
Stawki prime Grade A wynoszą 3,80–5,80 EUR/m²/miesiąc w zależności od lokalizacji i specyfikacji, przy czym Warszawa ustala najwyższe stawki, a rynki wtórne typowo są niższe o 10–20 procent. Stawki kwotowane są prawie powszechnie w euro, nawet dla krajowych najemców.
Które regiony mają najniższe pustostany i najciaśniejszą podaż?
Najniższe wskaźniki pustostanów zanotowano w województwach opolskim (1,1%), warmińsko-mazurskim (2,1%) i zachodniopomorskim (2,3%), chociaż są to rynki wtórne o mniejszym zasobie absolutnym. Na rynkach prime Warszawa może zanotować pustostany poniżej 5%.
Ile powierzchni magazynowej jest w budowie?
Na całym kraju 1,3 mln m² nowoczesnej powierzchni magazynowej była w budowie na koniec czerwca 2026 roku. Jest to zdyscyplinowany pipeline—wystarczająco duży, aby spełnić popyt, ale nie tak duży, aby spowodować przesupłynięcie.
Jaki jest najlepszy sposób na znalezienie i porównanie parków magazynowych?
Zacznij od określenia swojego wymogu dystrybucji: czy potrzebujesz jednego dużego budynku, czy elastyczności multi-lokatora? Szukasz rozwiązania build-to-suit czy gotowej do użytku przestrzeni? Lokalizacja ma ogromne znaczenie—park blisko Warszawy będzie droższy, ale oferuje wysokie zajęcie i szybkość wejścia na rynek. Huby wtórne jak Łódź lub Wrocław oferują niższe czynsze i więcej dostępnej przestrzeni, lecz oznaczają dłuższe czasy dotarcia do konsumentów. Użyj lokalnych agentów lub platform, aby porównać parki pod względem wielkości, certyfikacji, mieszanki najemców i bliskości autostrad. Zawsze sprawdź media, zasilanie i konfigurację boiska osobiście.
Metodologia i Definicje
Raport opiera się na danych publikowanych przez Polską Izbę Handlu (PINK), która agreguje informacje o nieruchomościach magazynowych i przemysłowych od dziewięciu głównych firm doradczych: AXI IMMO, BNP Paribas Real Estate Poland, CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL, Knight Frank, Newmark Poland i Savills. Liczby aktualizowane są kwartalnie. Nowoczesny zasób magazynowy obejmuje cele-budowane obiekty logistyczne, budynki lekko-przemysłowe i magazyny produkcyjne specyfikacji Grade A lub B. Pustostany liczą się jako dostępne m² najmu w istniejących budynkach. Pipeline reprezentuje przestrzeń w budowie na dzień raportowania. Absorpcja to brutto działalność wynajmu (nowe umowy, ekspansje, odnowienia). Wszystkie stawki podane są w euro za m² za miesiąc, jeśli nie zaznaczono inaczej.
Zdobądź swoją przestrzeń magazynową
Polski rynek magazynowy oferuje głębię, wybór i solidną wartość w stosunku do Europy Zachodniej. Niezależnie od tego, czy szukasz przestrzeni Class A w Warszawie, hubu nearshoring'owego we Wrocławiu, czy centrum fulfillment e-commerce w Łodzi, rynek dojrzał, aby oferować poważnym operatorom autentyczne alternatywy. Przeglądaj naszą bazę magazynów i nawiąż kontakt z brokerami, aby dopasować swoje wymagania do odpowiedniego parku i lokalizacji już dziś.
Źródła
Cushman & Wakefield Poland MarketBeat; Polish Insight Warehouse Market Q2 2026; EurobuildCEE; CBRE Poland Real Estate Market Outlook 2026; WarehouseRentInfo Poland Warehouse Guide 2026; CEO.com.pl Q1 2026 Logistics Report; IPEC Group Warehouse Market Analysis 2026; Prologis Research; Colliers Industrial Update; Newmark Polska Industrial Reports.
