Kluczowe wnioski

  • Renty prime stabilizują się: €3,80–€5,80/m²/miesiąc dla przestrzeni klasy A; Warszawa wykazuje najwyższe stawki na poziomie €6,00–€7,50/m²/miesiąc.
  • Rynki wtórne (Wrocław, Poznań, Górny Śląsk, Trójmiasto) są 10–20% poniżej prime, oferując lepszą wartość i aktywny popyt.
  • Wskaźnik pustych powierzchni spadł do 7,3% w I kwartale 2026; regiony z ograniczoną podażą jak Warmia-Mazury są blisko zera; Polska Zachodnia wyższa (17–18%).
  • Silny popyt w H1 2025: wynajęto 2,95 miliona m²; aktywność nowych umów wraca do normy pomimo dominacji renegocjacji.
  • Zachęty wynajmujących robuste: 1–4 miesiące bez czynszu i €20–€50/m² na wkład w modernizację dla 5-letnich umów klasy A; większe umowy zapewniają lepsze pakiety.
  • Całkowity zasób przemysłowy wynosi 37,4+ miliona m²; pipeline deweloperski 1,46 miliona m² z 38,6% spekulacyjnych (mniej niż w latach wcześniejszych).
  • Czynniki popytu: e-commerce (9% udziału sprzedaży online, wzrost do 23%), reshore'ing, relokacja produkcji, ekspansja logistyki ostatniej mili.

Czynsze i dostępność: Stabilizacja rynku

Renty prime klasy A wynoszą €3,80–€5,80 za m² miesięcznie, przy czym Warszawa wyznacza najwyższe stawki, a rynki wtórne są typowe 10–20% niższe. W Warszawie w szczególności średnie renty bazowe od stycznia do czerwca 2025 wahały się od €6,00 do €7,50 za m²/miesiąc.

Rynek już nie rośnie szybko. Po okresie dynamicznego wzrostu stawki czynszów na rynku magazynowym wykazują tendencję do stabilizacji, a czynsz powinien pozostać na bliskim obecnemu poziomie w najbliższych kwartałach. Obecny wskaźnik pustych powierzchni na rynku magazynów klasy A wynosi około 5–8%. Na koniec I kwartału 2026 dostępna przestrzeń magazynowa wyniosła około 2,72 miliona m², odpowiadająca wskaźnikowi dostępności 7,3%.

Dostępność jest jednak bardzo nierówna. Najlepsze lokalizacje takie jak Warszawa Strefa I i Górny Śląsk wykazują najniższe wskaźniki dostępności dzięki silnemu popytowi e-commerce i strategicznym pozycjom w sieciach dystrybucji paneuropejskiej, nawet jeśli ogólne wskaźniki dostępności sugerują nadpodaż. Najwyższe wskaźniki dostępności odnotowano w Lubuskim (18,4%), Świętokrzyskim (17,2%) i Pomorzu (10,7%).

Popyt i absorpcja przestrzeni

Aktywność wynajmu w I kwartale 2026 osiągnęła 1,58 miliona m², co stanowi wzrost 47% rok do roku, przy czym struktura popytu skierowała się na nowe umowy i ekspansje, podczas gdy renegocjacje i transakcje sale-and-leaseback stanowiły 46% całkowitej absorpcji.

W H1 2025 całkowita absorpcja wyniosła 2,95 miliona m², wzrost o 10% rok do roku, podczas gdy netto absorpcja (tylko nowe umowy i ekspansje) spadła o 17% rok do roku do 1,34 miliona m², wzmacniając trend rosnących renegocjacji umów. Odzwierciedla to ostrożność najemców; firmy konsolidują i renegocjują, zamiast agresywnie się rozwijać.

Analitycy prognozują około 5 milionów m² absorpcji w 2025 roku, co wskazuje na solidny popyt pomimo niepewności ekonomicznej.

Podaż i pipeline deweloperski

W I kwartale 2026 deweloperzy dostarczyli ponad 653 000 m² nowej przestrzeni magazynowej, podnosząc całkowity zasób przemysłowy Polski do około 37,44 miliona m², przy czym pipeline deweloperski wynosi około 1,46 miliona m².

Całkowity zasób przemysłowy i magazynowy w Polsce osiągnął 36,58 miliona m² na koniec 2025 roku, co stanowi wzrost 6% rok do roku, jednak nowa podaż spadła znacząco do 1,68 miliona m², o 35% mniej niż rok wcześniej. Deweloperzy są znacznie bardziej selektywni. Pipeline deweloperski wynosi 1,79 miliona m², przy czym projekty spekulacyjne stanowią 38,6%, a deweloperzy coraz częściej wymagają umów przedajmu obejmujących 40–50% planowanej powierzchni zanim rozpoczną budowę.

Około 680 000 m² nowej przestrzeni magazynowej oddano w I kwartale 2025, o 20% mniej niż w tym samym okresie roku poprzedniego.

Aktywność inwestycyjna

Wolumin transakcji inwestycyjnych w Polsce wzrósł 82% rok do roku, osiągając €83 miliony. Polski rynek inwestycyjny w logistyce wykazywał silną dynamikę w pierwszej połowie 2025, przy całkowitej wartości transakcji osiągającej €694 miliony—ponad dwa razy więcej niż €294 miliony odnotowane w H1 2024, przy czym drugi kwartał zaznaczony został zamknięciem sztandarowej transakcji €250 milionów.

Istnieje silne zainteresowanie aktywami z długoterminowymi umowami, w wyniku czego całkowita wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze magazynowym w 2026 może przekroczyć €2 miliardy.

Główne rynki i podział regionalny

Warszawa

Stolica Polski pozostaje największym i najdroższym rynkiem. Średnie renty bazowe w Warszawie wahały się od €6,00 do €7,50 za m²/miesiąc w pierwszej połowie 2025 roku. Metro Warszawy pozostaje wiodącym ośrodkiem logistycznym kraju, zwłaszcza że wskaźnik dostępności w Strefie I znacznie poniżej średniej krajowej, napędzany przez silny popyt logistyki ostatniej mili i rolę centrum dystrybucji. Hale magazynowe w Warszawie i wokół niej oferują ponad 2,5 miliona m² przestrzeni logistycznej i przemysłowej, czyniąc aglomerację warszawską jednym z największych rynków magazynowych w całej Europie Środkowej i Wschodniej.

Górny Śląsk (Katowice)

Górny Śląsk i Pomorze zyskują na znaczeniu jako kluczowe punkty logistyczne dzięki ulepszonej infrastrukturze i strategicznym pozycjom wzdłuż europejskich szlaków, a regiony te doświadczają silnego popytu na ekologiczne magazyny, przy czym projekty zrównoważone wynajmują się szybciej niż tradycyjne obiekty. Górny Śląsk posiada 4,8 miliona m² zasobu magazynowego, drugi co do wielkości po Warszawie.

Wrocław i Dolny Śląsk

Dolny Śląsk, warte zauważenia, teraz przewyższa Polskę Centralną w całkowitym zasobie magazynowym, odzwierciedlając zmianę preferencji najemców i podkreślając rosnący status regionu jako centrum logistycznym obsługującego zarówno potrzeby krajowe, jak i dystrybucję transgraniczną. Miasto pozostaje jednym z kluczowych centrów logistycznych Europy Środkowej, przy czym całkowity nowoczesny zasób przestrzeni w regionie osiągnął 4,59 miliona m² na koniec 2025 roku, wzrost o 9% rok do roku.

Poznań i Trójmiasto (Gdańsk, Gdynia, Sopot)

Poznań posiada 3,3 miliona m² zasobu magazynowego. Morze Bałtyckie dysponuje kilkoma istotnymi portami, przy czym Gdańsk obsługuje ponad 79,6 miliona ton ładunków w 2023 roku, wzrost o 26,1% rok do roku, wspierając rynek logistyczny Trójmiasta z perspektywy najemcy.

Czynniki popytu: E-commerce, Reshore'ing i Zatrudnienie

Popyt nadal napędzany jest przez operatorów e-commerce, dostawców usług 3PL i firmy produkcyjne przeformułowujące swoje łańcuchy dostaw po 2020 roku.

Polska wyłoniła się jako główna beneficjent fal reshore'ingu i "friendshoring'u", gdy firmy przeszacowują poleganie na odległych azjatyckich ośrodkach; członkostwo w UE, strategiczna lokalizacja i wysoko wykwalifikowana siła robocza sprawiają, że jest naturalnym miejscem docelowym dla przesunięcia produkcji i zdolności dystrybucyjnych. Polska stała się atrakcyjną alternatywą dla firm zachodniej Europy dzięki konkurencyjnym kosztom pracy, średnio €14,5 za godzinę, czyli o 54% niżej niż średnia UE, a w ostatnich trzech latach Polska zanotowała średni napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych odpowiadający 3,8% PKB, znacznie przekraczając średnią europejską 0,2%.

Sektor e-commerce osiągnął 8,7% udziału w sprzedaży detalicznej w 2024 roku i oczekuje się wzrostu do 23%, napędzając popyt na przestrzeń magazynową.

Zachęty wynajmującego i warunki umowy

Na 5-letnią umowę dla przestrzeni klasy A spodziewaj się 1–4 miesięcy bez czynszu oraz wkładu na modernizację €20–€50 za m². Większe przestrzenie i dłuższe zobowiązania zapewniają lepsze pakiety. Deweloperzy nadal oferują okresy bez czynszu i wkłady na modernizację dla dłuższych zobowiązań, szczególnie dla większych najemców.

Standardowe umowy klasy A trwają 5–7 lat, z opcjami wyjścia w roku 3 lub 4 możliwymi do negocjacji. Dla wymagań powyżej 20 000 m² zabudowa na zamówienie z warunkami 10–12 lat jest powszechna.

Całkowite koszty operacyjne poza czynsz bazowy

Całkowity koszt zajmowania, w tym podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, opłaty za usługi, media i utrzymanie, może być 25–45% wyższy niż sama stawka czynszu bazowego.

Najemcy powinni starannie kalkulować: Dla typowego 10 000 m² standardowego magazynu w Polsce całkowite koszty mediów wynoszą około €0,30–€0,70 za m²/miesiąc w zależności od godzin operacyjnych i intensywności automatyzacji, oraz około €0,20–€0,40 za m²/miesiąc na rutynową konserwację nowoczesnego magazynu klasy A. W ramach standardowych umów NNN—które są normą dla nowoczesnej przestrzeni przemysłowej w Polsce—podatek od nieruchomości jest przerzucany na najemcę.

Zrównoważony Rozwój i Standardy Nowoczesne

Ponad 80% nadchodzących projektów zmierza do certyfikacji BREEAM na poziomie "Doskonały" lub wyższym, napędzanym zarówno popytem rynkowym jak i presją regulacyjną na rzecz poprawy wyników środowiskowych. Do marca 2025 osiągnięto kamień milowy ponad 44,5 miliona m² w przestrzeniach certyfikowanych BREEAM, oznaczający największy wzrost rok do roku w zrównoważonym rozwoju magazynów, jaki Polska kiedykolwiek zanotowała.

Magazyny certyfikowane środowiskowo będą prawdopodobnie doświadczać ciągłego wzrostu presji na stawki czynszu, szczególnie w obszarach prime.

FAQ

Jaki jest średni wynajem magazynu w Polsce w 2026 roku?

Renty prime klasy A wynoszą €3,80–€5,80 za m² miesięcznie w zależności od lokalizacji i specyfikacji, przy czym Warszawa wyznacza najwyższe stawki, a rynki wtórne są typowo 10–20% niższe. W ujęciu bezwzględnym najlepsze lokalizacje w Warszawie, Krakowie i Trójmieście przekraczają €6,00 za m²/miesiąc, podczas gdy regionalne rynki wtórne wynoszą 3,00–5,50 za m²/miesiąc.

Które regiony mają najniższe czynsz magazynowy i najlepszą wartość?

Rynki wtórne poza Warszawą—w tym Wrocław, Poznań, Górny Śląsk (Katowice) i Polska Centralna—oferują 10–20% rabat na czynsz w stosunku do stolicy, zachowując jednocześnie silny popyt zajemców i nowoczesne obiekty. Dolny Śląsk wyłonił się jako szczególnie atrakcyjny, łącząc zaletę ceny z lepszym pozycjonowaniem transgranicznym i inwestycjami w zrównoważoną infrastrukturę.

Jak wiele mogę wynegocjować w zakresie ulg czynszu i zachęt dla najemcy?

Na 5-letnią umowę dla przestrzeni klasy A spodziewaj się 1–4 miesięcy bez czynszu oraz wkładu na modernizację €20–€50 za m². Większe wymagania dotyczące powierzchni (20 000+ m²), dłuższe zobowiązania i lokalizacje z wyższym wskaźnikiem dostępności generują siłę negocjacyjną. Zabudowa na zamówienie często wymaga warunków 10–12 lat z dostosowanymi strukturami zachęt.

Czy polski rynek magazynowy to dobra inwestycja w 2026 roku?

Polski rynek magazynowy pozostaje jedną z najsilniejszych historii inwestycyjnych w Europie. Popyt z e-commerce, reshore'ingu i produkcji ma solidne fundamenty strukturalne, podczas gdy ograniczona podaż spekulacyjna wspiera stabilność stawek i wartości kapitałowej. Fokus inwestycyjny powinien concentrować się na lokalizacjach prime z silnymi najemcami anchor i nowoczesnych, certyfikowanych obiektach, aby kapitalizować wyższe efektywne czynsz i płynność.

Metodologia i Definicje

Czynsz prime = średnia kwotowana stawka bazowa dla nowoczesnej przestrzeni przemysłowej klasy A w najlepszych lokalizacjach (Warszawa, Górny Śląsk, Trójmiasto). Czynsz rynku wtórnego = średnia kwotowana stawka bazowa w miastach drugiego poziomu (Wrocław, Poznań, Łódź, Kraków). Wskaźnik dostępności = dostępna wynajmowalna przestrzeń jako procent całkowitego zasobu. Absorpcja = całkowita wynajęta przestrzeń (nowe umowy, ekspansje, renegocjacje i sale-and-leaseback) w danym okresie. Absorpcja netto = nowe umowy i ekspansje wyłączając renegocjacje i sale-and-leaseback. Pipeline deweloperski = przestrzeń obecnie w budowie lub w zaawansowanym planowaniu. Wszystkie czynsz podane w EUR za m² za miesiąc jeśli nie stwierdzono inaczej. Dane pochodzą z raportów Cushman & Wakefield, CBRE, Colliers, Axi Immo i Newmark Polska H1 2025–Q1 2026. Kontekst historyczny dostarczony przez komentarze rynkowe Savills, JLL i Property Forum.

Gotów znaleźć swój magazyn?

Poznaj dynamikę rynku, stawki wynajmu i krajobraz zachęt zanim się zobowiążesz. Przeglądaj i porównuj oferty magazynów w całej Polsce na Magazyny.info.pl—aktualizowane codziennie z bieżącymi czynsz, lokalizacjami i kontaktami do wynajmujących, aby pomóc ci podjąć świadomą decyzję opartą na rzeczywistych, zweryfikowanych danych rynkowych.

Źródła

Cushman & Wakefield MarketBeat – Poland Industrial Q2 2025 i Q1 2026; CBRE – Poland Real Estate Market Outlook 2026; Colliers – Industrial & Logistics Market Poland Q1 2026; Axi Immo – Industrial and Logistics Market Poland H1 2025; Savills – Poland Industrial Market Report 2024–2025; Newmark Polska – Industrial and Warehouse Market Reports; JLL – Poland Capital Markets and Logistics Investment Reviews; EurobuildCEE Market Data; IPEC Group – Poland Warehouse Market Analysis 2026; Property Forum – CEE Real Estate Trends.