1. Wielkość i struktura rynku
Łączny nowoczesny zasób przemysłowy w Polsce wynosi obecnie ponad 35 mln m². Rynek zdominowany jest przez międzynarodowych deweloperów i inwestorów instytucjonalnych — Prologis, Panattoni, GLP, CTP, P3, VGP i Segro mają znaczącą obecność — obok rosnącej liczby deweloperów krajowych.
2. Pustostany i dostępność powierzchni
Strefa | Wskaźnik pustostanów | Komentarz
- Warszawa prime | 5–8% (klasa A) | Ciasny rynek; nowa podaż szybko absorbowana
- Okolice Warszawy | o 1–3 pp wyższy | Umiarkowana dostępność
- Rynki drugorzędne | wyższy | Bardziej korzystne warunki dla najemców
Pustostany klasy A są znacznie niższe niż ogólny wskaźnik rynkowy, który obejmuje starsze zasoby klasy B o niższej atrakcyjności dla najemców.
3. Trendy czynszowe
Czynsze prime: 3,80–5,80 EUR/m²/miesiąc (klasa A, zależnie od lokalizacji)
Po silnym wzroście o 15–30% w latach 2021–2023, dynamika czynszów ustabilizowała się do ok. 2–5% rocznie w latach 2024–2025. Spowolnienie odzwierciedla:
- Więcej nowej podaży trafiającej na rynek
- Bardziej selektywny i wrażliwy cenowo popyt ze strony najemców
- Ogólne uspokojenie warunków na europejskim rynku logistycznym
Najemcy podpisujący umowy w 2026 roku mają wyraźnie lepszą pozycję negocjacyjną niż ci, którzy podpisywali w latach 2022–2023.
4. Pipeline nowej podaży
Pipeline deweloperski w Polsce na lata 2026 obejmuje znaczące wolumeny powierzchni spekulacyjnej i na zamówienie. Kluczowe tematy:
- Zrównoważone budownictwo: Certyfikat BREEAM Very Good lub Excellent staje się standardem dla nowych inwestycji; starsze niecertyfikowane zasoby narażone są na rosnące ryzyko obsolescencji
- Wysokość w świetle: Nowe budynki konsekwentnie oferują 12 m; starsze z 10 m znajdują się w strukturalnie niekorzystnej pozycji
- Gotowość na automatyzację: Deweloperzy inwestują w wyższe zasilanie, super-płaskie posadzki i lepsze układy placów, aby przyciągnąć najemców intensywnie wykorzystujących automatyzację
5. Motory popytu 2026
- E-commerce: Dalszy wzrost penetracji wspierający popyt na dostawy ostatniej mili i fulfillment
- Nearshoring: Przenoszenie produkcji z Azji generuje popyt na powierzchnie przyprodukcyjne
- Sektor 3PL: Ciągłe outsourcowanie logistyki przez producentów i detalistów
- Łańcuch chłodniczy: Rosnący popyt na chłodnie farmaceutyczne i spożywcze przewyższający podaż na większości rynków
6. Dźwignia negocjacyjna najemców w 2026 roku
W obecnych warunkach rynkowych najemcy w Polsce mogą realistycznie osiągnąć:
- 2–5 miesięcy bez czynszu przy umowach 5-letnich na powierzchnię klasy A
- Wkłady na aranżację 20–50 EUR/m² przy dłuższych zobowiązaniach
- Realne opcje wyjścia w roku 3 lub 4 przy umowach 5–7 letnich
- Budynki z certyfikatem BREEAM z zielonymi klauzulami najmu
FAQ
Czy 2026 rok to dobry moment na podpisanie długoterminowej umowy najmu magazynu w Polsce?
Warunki rynkowe w 2026 roku są bardziej zrównoważone niż w latach 2022–2023. Czynsze prime są zasadniczo stabilne, dostępne są zachęty, a właściciele są bardziej elastyczni. Jeśli potrzebujesz powierzchni — to dobry moment. Jeśli masz elastyczność, czekanie na dodatkową nową podaż w latach 2026–2027 może poprawić warunki.
Jak wymagania dotyczące zrównoważonego budownictwa kształtują rynek magazynowy w Polsce?
Certyfikacja BREEAM staje się niemal obowiązkowym wymogiem dla najemców korporacyjnych z opublikowanymi celami ESG. Przyspiesza to obsolescencję starszych, niecertyfikowanych zasobów i tworzy premię czynszową 5–15% dla budynków certyfikowanych.
Jaka jest prognoza spekulacyjnego budownictwa w Polsce na lata 2025–2026?
Spekulacyjne starty budów zahamowały w porównaniu z latami 2021–2022 ze względu na wyższe koszty budowy i stopy procentowe. Niemniej główne parki nadal budują spekulacyjnie w prime lokalizacjach. Oczekuje się 15–20% więcej dostępnej powierzchni do końca 2026 roku.
Znajdź odpowiedni magazyn
Gotów znaleźć odpowiednią nieruchomość? Szukaj ofert na magazynyinfo.pl — aktualizowane codziennie.
