"Ze względu na zmieniające się otoczenie geopolityczne oraz potrzebę szybkich i sprawnych dostaw, lokalizacja, dostęp do ustalonych korytarzy transportowych oraz intermodalność stały się jednymi z kluczowych czynników przy wyborze miejsc pod nowe magazyny" - mówi Jakub Kurek, Head of Industrial & Warehouse w Newmark Polska. "W dobie nearshoringu i friendshoringu, kraje ze znaczącymi bankami ziemi, takie jak Niemcy, Polska i Francja, mają duży potencjał wzrostu."
Pomimo wielu utrzymujących się wyzwań, rynki magazynowe i przemysłowe w UE nadal osiągają stosunkowo dobre wyniki. W 2022 r. popyt na powierzchnie magazynowe na głównych rynkach UE wyniósł łącznie ponad 35 mln mkw. i był tylko o około 5% niższy od historycznego szczytu odnotowanego w 2021 r.
"W ubiegłym roku większość badanych rynków odnotowała drugie najwyższe wyniki w zakresie aktywności najemców od czasu rozpoczęcia ewidencji. Niemcy zgarnęły lwią część całkowitego popytu (z wyłączeniem renegocjacji), odpowiadając za 24% całej aktywności najemczej, a następnie Holandia i Polska - po około 13%" - mówi Agnieszka Giermakowska, Research & Advisory Director, ESG Lead, Newmark Polska.
Pomimo rosnących kosztów finansowania projektów, aktywność deweloperów pozostaje stosunkowo duża. Na koniec 2022 roku zasoby magazynowe i przemysłowe w budowie wynosiły prawie 25 mln m2, z czego blisko 90% ma zostać oddane do użytku w tym roku. Ponadto blisko 60% wolumenu powierzchni w budowie zostało już wynajęte w ramach pre-let.
Niektóre rynki europejskie coraz częściej odczuwają brak gruntów pod nowe inwestycje magazynowe. Najbardziej widoczne jest to w Skandynawii, gdzie ogólny wskaźnik pustostanów wynosi poniżej 2% oraz w niektórych krajach Europy Środkowo-Wschodniej, takich jak Czechy (około 1%), Bułgaria (0,5% w Sofii) i Austria (poniżej 0,5%).
W 2022 roku czynsze kontynuowały trajektorię silnego wzrostu na europejskich rynkach magazynowych, rosnąc o około 15% rok do roku, a w niektórych regionach o 35-40%, zwłaszcza w przypadku magazynów miejskich w takich miastach jak Rotterdam, Monachium, Berlin, Londyn i Praga.
Na koniec czwartego kwartału 2022 roku najwyższe czynsze były w Finlandii (12-13 euro/mkw.), Norwegii (11,5-13 euro/mkw.), Niemczech (7,5-9,5 euro/mkw.) i Holandii (6-9 euro/mkw.).
Na drugim końcu spektrum znalazły się magazyny w Europie Środkowo-Wschodniej, w tym w Polsce, z czynszami magazynowymi na poziomie 3,5-5 euro/mkw. Niemniej jednak najwyższe koszty najmu magazynów w Europie odnotowano w Wielkiej Brytanii (€10-25/sqm/miesiąc).
W 2023 roku spodziewany jest dalszy wzrost czynszów, szczególnie w przypadku magazynów wyposażonych w zaawansowane rozwiązania technologiczne i ESG, zapewniające stałe oszczędności dzięki zmniejszonemu zużyciu mediów i niższym opłatom serwisowym. Niemniej jednak jest mało prawdopodobne, aby czynsze na całym kontynencie europejskim wzrosły o więcej niż 10% w ciągu roku.
Kluczowe dla rozwoju europejskiego rynku magazynowego będą m.in. dalsze usprawnienia systemów transportowych w UE, w tym rozbudowa Transeuropejskiej Sieci Transportowej (TEN-T) obejmującej drogi, koleje, żeglugę morską i trasy lotnicze.
Intermodalność zyskuje na znaczeniu również w obliczu rosnącej świadomości ESG i przepisów wymagających redukcji emisji gazów cieplarnianych. To z kolei spowoduje zwiększenie roli transportu kolejowego i morskiego w planowaniu przyszłych łańcuchów dostaw.
Inne czynniki napędzające sektor to dotacje unijne i plan przemysłowy Green Deal dla epoki zerowej netto - odpowiedź UE na amerykańską ustawę o redukcji inflacji.
Źródło:property-forum.eu
