Zgodnie z przewidywaniami, rok 2023 rozpoczął się niespokojnie. Wolumen w pierwszym kwartale zamknął się na poziomie 651 mln euro, a prognozy Avison Young sugerują, że w nadchodzących miesiącach raczej nie dojdzie do znaczącego przyspieszenia. Spadek ten można przypisać utrzymującej się niepewności gospodarczej, rosnącym kosztom finansowania, inflacji oraz starciu cenowemu, gdyż kupujący oczekują na obniżki. Oczekuje się jednak, że w drugiej połowie roku liczba transakcji wzrośnie, szczególnie po ustabilizowaniu się stóp procentowych i osiągnięciu równowagi przez ceny.

W pierwszych miesiącach 2023 r. w Polsce odnotowano zamknięcie 26 transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych. Pomimo niskiego wolumenu inwestycji, I kwartał zdołał utrzymać umiarkowaną płynność, przy czym na rynku dominowały transakcje oportunistyczne i value-add, a także transakcje typu redevelopment. Inwestorzy przemysłowi koncentrowali się głównie na aktywach z rynku pierwotnego oraz z Polski Zachodniej. Wszystkie transakcje w sektorze biurowym miały miejsce w Warszawie, a centra handlowe o charakterze oportunistycznym były preferowane przy nabywaniu obiektów handlowych. Inwestorzy pochodzący z USA i regionu CEE nadal wykazywali najwyższy poziom aktywności, koncentrując się na produktach magazynowych i biurowych.

Rynek przemysłowy - sektor w okresie adaptacji

Obecnie sektor magazynowy zmaga się ze spowolnieniem inwestycji, ponieważ oczekiwania cenowe dotyczące produktów magazynowych stały się punktem centralnym wielu dyskusji. Podczas gdy właściciele chcą sprzedawać po wysokiej cenie, kupujący wahają się i liczą na rabaty. W rezultacie od kilku miesięcy trwa proces adaptacji, z widoczną presją na obniżanie cen sprzedaży, co następnie znajduje odzwierciedlenie w wyższych stopach kapitalizacji. Aby zrekompensować tę różnicę, właściciele lub deweloperzy cieszą się z bezprecedensowych wzrostów bazowych stawek czynszu.

W I kwartale 2023 r. inwestycje przemysłowe wyniosły 401 mln euro, co stanowiło 62% całkowitego wolumenu inwestycji. Jednak największa transakcja, czyli przejęcie Campus 39 we Wrocławiu przez P3 od Panattoni, odpowiadała za ponad jedną trzecią tej liczby. Wszystkie 12 transakcji w sektorze przemysłowym dotyczyło pojedynczych aktywów, nie sprzedano portfeli magazynowych. Coraz bardziej widoczny jest trend koncentrowania się inwestorów na Polsce Zachodniej - 8 z 12 nieruchomości przemysłowych, których dotyczyły transakcje w analizowanym okresie, zlokalizowanych było w pobliżu zachodniej granicy kraju. Ponadto 9 z 12 magazynów zostało nabytych na rynku pierwotnym.

"Nowe inwestycje są obecnie hamowane przez wyzwania związane z zapewnieniem finansowania dla projektów, wyższe koszty, ograniczoną dostępność materiałów i siły roboczej oraz zmniejszoną aktywność najemców. Spodziewamy się jednak, że nowo budowane obiekty magazynowe osiągną w tym roku pewną równowagę. Transakcje dotyczące nieco starszych nieruchomości magazynowych nadal będą analizowane indywidualnie pod kątem czynszu i wartości końcowej na metr kwadratowy. Pozornie niższa stopa kapitalizacji będzie wynikała z większego potencjału danego projektu w momencie renegocjacji umów najmu - komentuje Bartłomiej Krzyżak, starszy dyrektor ds. inwestycji w Avison Young.

Rynek handlowy Nie prime, ale kusi

Choć mamy jeszcze początek 2023 roku, to raczej nie uda się utrzymać wzrostowego trendu wolumenu inwestycji handlowych, wznowionego po pandemii w 2021 roku. W ubiegłym roku dwie bezprecedensowe transakcje, czyli EPP JV oraz przejęcie Forum Gdańsk, odpowiadały za ponad 60% całkowitego wolumenu transakcji w sektorze handlowym. Niestety, ten rok rozpoczął się od zaledwie 8 transakcji skupiających się na centrach handlowych typu convenience i przebudowach, bez aktywów typu prime lub dużych i tylko z jednym małym parkiem handlowym.

W I kwartale 2023 r. wolumen inwestycji w sektorze handlowym wyniósł 134 mln euro, co stanowiło 20% całego rynku inwestycyjnego w Polsce. Wśród 8 transakcji handlowych znalazły się 2 regularne centra handlowe, a mianowicie Atrium Molo w Szczecinie i Ferio w Legnicy. Największymi transakcjami przebudowy były przejęcia Europy Centralnej w Gliwicach przez Mitiska REIM oraz Multikina w Warszawie przez GH Development. Avison Young reprezentował sprzedającego w transakcji zbycia czterech małych centrów handlowych typu convenience, zlokalizowanych w zachodniej Polsce.

"Chociaż w I kw. 2023 r. sprzedano tylko jeden park handlowy (w Rawie Mazowieckiej), uważamy, że parki handlowe nadal będą ważnym elementem sektora, a inwestorzy nadal będą kupować te aktywa. Jeśli chodzi o centra handlowe, główny nacisk będzie położony na obiekty, które oferują atrakcyjną cenę i są położone w dobrych lokalizacjach z możliwością utrzymania lub uzyskania finansowania od dotychczasowego kredytodawcy - komentuje Artur Czuba, Associate Director, Investment w Avison Young.

Rynek biurowy - stołeczny hot spot

Wydaje się, że regionalny rynek biurowy w Polsce nie odnotował dużego zainteresowania inwestorów w pierwszym kwartale 2023 roku - wszystkie 6 sprzedanych budynków biurowych znajdowało się w Warszawie. Nieruchomości te zostały uznane za aktywa "core+" lub oportunistyczne, a 5 z nich było zlokalizowanych poza centrum miasta.

Całkowity wolumen inwestycyjny w sektorze biurowym był najniższy - w 6 transakcjach zawarto zaledwie 116 mln euro, co odzwierciedla 18% udział w całkowitym wolumenie w I kw. 2023 r. Niemniej jednak aktywa biurowe przyciągnęły debiutanta z Litwy - EIKA Asset Management, który nabył biurowiec Celebro w rejonie dolnych Alej Jerozolimskich, a Avison Young reprezentował sprzedającego - White Stone Development.

"W nadchodzących kwartałach 2023 roku spodziewamy się, że inwestorzy nadal będą koncentrować się na aktywach typu value-add i oportunistycznych, zarówno w Warszawie, jak i głównych miastach regionalnych. Niestety, zainteresowanie aktywami podstawowymi będzie mniejsze, ponieważ nie nastąpiło jeszcze zauważalne obniżenie oczekiwań co do poziomu cen dla tej klasy aktywów, a rosnące koszty finansowania nie pomagają w osiąganiu oczekiwanych zwrotów. Jest jednak tylko kwestią czasu, kiedy wieże biurowe w centrum Warszawy w końcu ponownie przyciągną inwestorów - komentuje Marcin Purgal, starszy dyrektor ds. inwestycji w Avison Young.

PRS - sektor z ambitnymi planami budowlanymi

Instytucjonalne budownictwo czynszowe (PRS) to rozwijająca się kategoria nieruchomości w Polsce, która przyciąga zarówno najemców, jak i inwestorów. Pomimo tego, że homeownership jest w Polsce mocno zakorzeniony, właśnie doświadczamy zmiany tego nastawienia. W obliczu niepewności gospodarczej, mieszkania PRS - ze względu na swoją funkcję - tworzą obiecujący potencjał dla wszystkich stron.

W rezultacie oczekuje się, że sektor PRS będzie się w Polsce nadal rozwijał, a wielu inwestorów planuje w najbliższych latach wybudować około 20 000 nowych mieszkań na wynajem, podwajając obecne zasoby. Dodatkowo, wczesny etap rozwoju tego sektora w Polsce czyni go atrakcyjnym zarówno dla lokalnych, jak i zagranicznych inwestorów, którzy mogą być w stanie osiągnąć wyższe stopy zwrotu niż na rynkach Europy Zachodniej.

Co dalej?

Wydaje się, że pomimo ogólnego spowolnienia aktywności inwestycyjnej w Europie, polski rynek nieruchomości pozostaje atrakcyjny zarówno dla inwestorów lokalnych, jak i zagranicznych. Rynek w kraju jest wciąż aktywny, obserwujemy napływ nowego kapitału z krajów bałtyckich i Skandynawii, a także utrzymujące się zainteresowanie inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej i kilku z Europy Zachodniej. W tym czasie niepewności możemy powiedzieć, że Polska cieszy się i będzie się cieszyć zainteresowaniem inwestorów - jest jednym z najbardziej aktywnych rynków, we wszystkich segmentach, oferującym wyższe stopy zwrotu niż Europa Zachodnia.

Jednak w miarę trwania niepewności gospodarczej mogą pojawić się trudne dyskusje między stronami, napędzane presją na obniżenie cen, a kluczowa pozostanie kwestia finansowania - obecnie banki są bardzo selektywne w udzielaniu kredytów. Niemniej jednak, dzięki obietnicy wyższych stóp zwrotu niż w Europie Zachodniej, oczekujemy, że polski rynek nieruchomości pozostanie jednym z najbardziej płynnych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Źródło:property-forum.eu