Na koniec 2023 r. całkowite zasoby powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce wyniosły ponad 31,7 mln m2, co oznacza wzrost o 12% rok do roku.

"Pomimo lekkiego spowolnienia w pierwszych miesiącach 2023 r., polski rynek powierzchni magazynowo-przemysłowych powrócił na ścieżkę stabilnego wzrostu. Biorąc pod uwagę aktywność deweloperską i leasingową w ostatnim kwartale, zarówno deweloperzy, jak i najemcy z większym zaufaniem patrzą w przyszłość. Polska pozostaje głównym beneficjentem rekonfiguracji globalnego łańcucha dostaw, która pozytywnie wpływa na rynek powierzchni magazynowych i przemysłowych. Oczekuje się, że jego średni roczny wzrost nieznacznie spowolni do około 10% w ciągu najbliższych kilku lat. Sugeruje to, że całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce przekroczą 35 mln mkw. na początku 2025 r., a nie pod koniec bieżącego roku", mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych, Newmark Polska.

Zarówno aktywność deweloperów, jak i najemców będzie nadal koncentrować się na sześciu kluczowych rynkach magazynowych w Polsce: Warszawie i jej okolicach, Górnym Śląsku, Polsce Centralnej, Dolnym Śląsku, Wielkopolsce i Trójmieście. Łącznie obejmują one 80% (ponad 25 mln mkw.) nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej w Polsce.

Podaż i powierzchnia magazynowa w budowie

W całym 2023 r. na polski rynek trafiło ponad 3,7 mln mkw. powierzchni, co oznacza spadek o 16% w porównaniu z rokiem poprzednim. Najbardziej aktywnymi regionami były Mazowsze, Górny Śląsk i Lubuskie, gdzie wybudowano odpowiednio 702 500 m2, 599 100 m2 i 437 300 m2.

Na koniec grudnia 2023 r. w budowie znajdowało się ponad 2,8 mln mkw. powierzchni, co oznacza wzrost o 12,9% w porównaniu do III kw. 2023 r., ale spadek o ponad 17,6% rok do roku. Najwięcej nowej powierzchni w budowie znajdowało się na Dolnym Śląsku (829 000 mkw.), Mazowszu (478 900 mkw.), w Polsce Centralnej (402 950 mkw.) i na Pomorzu (288 300 mkw.). Chociaż deweloperzy zabezpieczyli banki ziemi i planują realizację projektów w całej Polsce, aktywność budowlana nadal koncentruje się na sześciu kluczowych rynkach magazynowych, na których pod koniec ubiegłego roku w budowie znajdowało się ponad 2,5 mln m kw. powierzchni, co stanowi prawie 90% całkowitego potencjału deweloperskiego w kraju.

Aktywność najemców na rynku magazynowym i przemysłowym w Polsce

W 2023 r. w całej Polsce zawarto transakcje najmu ponad 5,6 mln mkw. powierzchni magazynowo-przemysłowej (z wyłączeniem najmu krótkoterminowego), co oznacza spadek o 16,1% rok do roku. Województwa o największej aktywności najemców to Mazowsze, Dolny Śląsk i Górny Śląsk, które odpowiadały odpowiednio za 25,6%, 17,9% i 16,2% całkowitego popytu. Aktywność najemców koncentrowała się na sześciu kluczowych rynkach magazynowych, które odpowiadały za prawie 87% całkowitego wolumenu najmu w 2023 roku.

Struktura popytu w całym 2023 r. była zdominowana przez nowe umowy najmu, w tym umowy na realizację projektów BTS, które stanowiły 50,4% wszystkich transakcji. Odnowienia również miały duży udział w zeszłorocznym popycie na poziomie 40,2%. Ekspansje stanowiły pozostałe 9,4%. Warto również zauważyć, że w 2023 r. zawarto transakcje na prawie 244 000 mkw. w ramach krótszych umów najmu do jednego roku.

Największą transakcją najmu w 2023 r. była umowa firmy z branży e-commerce na ponad 265 000 mkw. w trzech budynkach powstających w ramach parku przemysłowego P3 Wrocław. Dwie inne duże transakcje dotyczyły projektów BTS o powierzchni ponad 100 000 mkw. każdy - Inditex wynajął 120 000 mkw. w DL Invest Park Psary, a Raben 110 000 mkw. w CTPark Warsaw West.

Magazyny do wynajęcia

Według ekspertów Newmark Polska, na koniec ubiegłego roku wolne zasoby obejmowały ponad 2,3 mln mkw. w istniejących budynkach i blisko 1,4 mln mkw. w planach.

Na koniec czwartego kwartału 2023 r. ogólny wskaźnik pustostanów w Polsce wyniósł 7,4%, co oznacza wzrost o 3,3 p.p. rok do roku. Najwyższy wskaźnik pustostanów odnotowano w województwie świętokrzyskim (18,4%), lubuskim (14,2%) i łódzkim (10,2%), a najniższy na Podkarpaciu (1,7%), Pomorzu (1,7%) i w Małopolsce (2,2%).

Czynsze

Pod koniec 2023 r. stawki za najlepsze powierzchnie magazynowe i przemysłowe ustabilizowały się. W niektórych lokalizacjach o relatywnie wysokim wskaźniku pustostanów czynsze spadły, a najemcy byli w stanie wynegocjować bardziej atrakcyjne zachęty do najmu. Najwyższe stawki czynszu odnotowano w Warszawie (strefa 1).

Rynek inwestycyjny

W 2023 r. całkowity wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce przekroczył 2,1 mld euro i był najniższy od 2010 r. Sektor przemysłowy, na którym od lat koncentrują się inwestorzy, stanowił prawie połowę tej kwoty, z prawie 1 mld euro w 27 transakcjach. Oznacza to spadek o ponad 50% w porównaniu z 2022 r., kiedy to w tym segmencie rynku zawarto transakcje o wartości 1,95 mld euro. Stopy kapitalizacji na rynku nieruchomości nadal rosły w 2023 roku.

Dwie największe ubiegłoroczne transakcje opiewały na kwoty przekraczające 100 mln euro każda - było to nabycie przez NREP 80% udziałów w spółce deweloperskiej 7R oraz przejęcie Panattoni Campus 39 we Wrocławiu przez P3 Logistic Parks.

"Rok 2023 był rokiem wielu wyzwań i dużej niepewności na rynkach inwestycyjnych nieruchomości komercyjnych w Polsce i całej Europie. Podwyższone koszty finansowania i trwająca wojna na Ukrainie spowodowały spowolnienie aktywności inwestorów i znaczny spadek wolumenów obrotu nieruchomościami w porównaniu z poprzednimi latami. Niemniej jednak, zgodnie z prognozami na lata 2024-2025, światowa gospodarka powinna odnotować poprawę sytuacji makroekonomicznej i większą stabilność. Spośród wszystkich sektorów nieruchomości komercyjnych, aktywa przemysłowe i logistyczne, w szczególności budynki z certyfikatami ekologicznymi, które spełniają wysokie standardy w zakresie emisji, dekarbonizacji i wydajności energetycznej, będą nadal przyciągać największe zainteresowanie inwestorów w nadchodzących miesiącach", mówi Urszula Sobczyk, Dyrektor Działu Wycen, Newmark Polska.

Trendy rynkowe

Rynek magazynowo-przemysłowy w Polsce osiągnął stan równowagi, a deweloperzy i najemcy pozostają optymistami co do perspektyw jego przyszłego rozwoju.

"Aspekty ESG będą miały znaczący wpływ na rynek nieruchomości w tym roku, oddziałując na wszystkich uczestników rynku: od wynajmujących i inwestorów po banki, ubezpieczycieli i najemców - zarówno lokalnie, jak i globalnie. Wyzwania stojące przed nim w przyszłości to m.in. kurczące się zasoby siły roboczej oraz regulacje dotyczące bezpieczeństwa energetycznego", komentuje Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań i Doradztwa, ESG Lead, Newmark Polska.

źródło:property-forum.eu