Polski Rynek Nieruchomości Komercyjnych: Spojrzenie wstecz na rok 2025 i w przód na rok 2026
Po czterech trudnych latach i spowolnieniu w 2023 roku, polski rynek nieruchomości komercyjnych odnotował powrót do stabilizacji w 2024 roku, co było trendem kontynuowanym w dużej mierze przez cały 2025 rok. Pomimo że całkowity wolumen transakcji w 2025 roku pozostał nieco poniżej poziomów z 2024 roku, głównie z powodu ograniczonego kapitału instytucjonalnego, płynność rynku utrzymała się na stabilnym poziomie 151 transakcji, porównywalnie do 154 z poprzedniego roku. Całkowity wolumen inwestycyjny osiągnął 4,5 miliarda euro, z czego ponad 40% zostało sfinalizowane w IV kwartale. Co ważne, polski kapitał znacząco zwiększył swoją obecność, odpowiadając za 18% całkowitego wolumenu transakcji w 2025 roku, w porównaniu do 9% w 2024 roku. Kilka znaczących transakcji rozpoczętych w 2025 roku ma zostać sfinalizowanych również na początku 2026 roku, co nada dynamiczny ton nadchodzącemu rokowi.
Powierzchnie Biurowe: Lider 2025 roku z krajowym kapitałem
Sektor biurowy wyłonił się na lidera w 2025 roku, zdobywając 39% udziału w całkowitym wolumenie rynku, napędzany głównie transakcjami w Warszawie. Wskazuje to na silny popyt i zdrowy klimat inwestycyjny dla nieruchomości biurowych, szczególnie w stolicy. Podczas gdy w 2023 roku inwestorzy wykazywali zainteresowanie starszymi budynkami biurowymi typu 'value-add', w latach 2024 i 2025 odnotowano zwiększoną aktywność w segmencie aktywów 'core' i 'core+', zwłaszcza w Warszawie. Ta zmiana odzwierciedla zbliżanie się cen ofertowych do wartości transakcyjnych i obecnych warunków rynkowych. Niemniej jednak, starsze nieruchomości z potencjałem na zmianę przeznaczenia, renowację lub użytkowanie przez właściciela, nadal cieszą się dużym zainteresowaniem, często ze strony inwestorów krajowych.
Znaczące transakcje biurowe przekraczające 100 milionów euro w 2025 roku obejmowały nabycie przez Mennicę Polską 50% udziałów w Mennica Legacy Tower, sprzedaż Wola Center na rzecz Trigea Real Estate Fund oraz odkupienie 49% udziałów w portfelu CPI. Inne znaczące aktywa, które zmieniły właściciela, to Senator, Vibe i Wronia 31 w Warszawie, a także High Five I & II w Krakowie oraz Centrum Południe 3 we Wrocławiu. Oczekuje się, że ten wysoki poziom aktywności utrzyma się w 2026 roku, obejmując zarówno starsze aktywa, jak i prestiżowe budynki biurowe, oferując szeroki wachlarz opcji dla firm poszukujących powierzchni do wynajęcia.
Polski kapitał odegrał znaczącą rolę w sektorze biurowym, reprezentując 30% wolumenu sektora i połowę jego transakcji, co świadczy o rosnącym zainteresowaniu mniejszymi formatami i możliwościami 'value-add'.
Powierzchnie Magazynowe i Logistyczne: Stabilne, Odporne i Gotowe na Wzrost
Sektor magazynowy, który udowodnił swoją dominację w trudnych warunkach 2023 roku, utrzymał stabilność i odporność przez cały 2024 i 2025 rok. W ubiegłym roku odnotowano utrzymujący się popyt na transakcje typu 'sale and leaseback' oraz rosnące zainteresowanie inwestorów mniejszymi centrami przemysłowymi, które stanowiły prawie 40% całkowitego wolumenu inwestycji w tym sektorze w 2025 roku.
W 2025 roku sektor magazynowy odnotował wolumen inwestycyjny wynoszący około 1,5 miliarda euro, co stanowiło 10% wzrost rok do roku. Aktywność rynkowa charakteryzowała się ograniczoną liczbą transakcji na dużą skalę, z których tylko dwie przekroczyły 100 milionów euro. Najważniejszą była przełomowa transakcja 'sale and leaseback' obejmująca dwie nieruchomości polskiego producenta Eko-Okna, sprzedane Realty Income, co stanowiło największą tego typu transakcję w historii całego regionu Europy Środkowo-Wschodniej (CEE). Wiele transakcji jest obecnie w toku, co sprawia, że polski rynek inwestycji magazynowych jest na dobrej drodze do potencjalnie rekordowych wyników w 2026 roku. Zmniejszające się różnice cenowe między sprzedającymi a kupującymi, w połączeniu z przewidywanym napływem kapitału zagranicznego i ponowną oceną starszych nieruchomości magazynowych, mają dodatkowo ożywić rynek. Dla firm oznacza to dynamiczny i konkurencyjny rynek z potencjałem zarówno dla nowych, jak i istniejących powierzchni.
Czego Oczekiwać w 2026 Roku: Obfitość Możliwości
Polska pozostaje atrakcyjnym kierunkiem dla inwestorów, wspieranym przez solidny wzrost gospodarczy i mocne fundamenty rynkowe. Przewidywane obniżki stóp procentowych w EUR i PLN, wraz z potencjalnym rozluźnieniem napięć geopolitycznych, mają pobudzić napływ kapitału zagranicznego, co prawdopodobnie napędzi dalszy rozwój i zwiększy podaż wysokiej jakości powierzchni komercyjnych. Przewidujemy dalszy wzrost aktywności inwestycyjnej, z naciskiem na aktywa małych i średnich rozmiarów, które mogą oferować różnorodne opcje dla firm o różnej skali.
Polscy inwestorzy mają pozostać znaczącymi graczami w 2026 roku, posiadając zarówno zasoby, jak i możliwości inwestycyjne we wszystkich sektorach rynku, szczególnie w aktywach oferujących wyższe zwroty lub znaczący potencjał wzrostu wartości. Ponadto, oczekuje się zwiększonej aktywności ze strony inwestorów z całej Europy Środkowo-Wschodniej (Czechy, Węgry, państwa bałtyckie) i Europy Zachodniej (Francja, Belgia). Początek 2026 roku zapowiada się dynamicznie, a wiele transakcji rozpoczętych w 2025 roku ma zostać sfinalizowanych na wczesnym etapie. Wysoka aktywność w sektorze biurowym ma się utrzymywać zarówno w przypadku starszych budynków, jak i prestiżowych aktywów, natomiast w handlu detalicznym parki handlowe i mniejsze centra convenience prawdopodobnie pozostaną motorami wzrostu. Sektor magazynowy, historycznie silny segment, jest gotowy na jeszcze lepsze wyniki w 2026 roku, oferując liczne możliwości dla firm poszukujących centrów logistycznych i operacyjnych.
Źródło: prestigepr.pl
