Pre-let jako warunek realizacji inwestycji

 

Jak zauważa Katarzyna Madej, Director, Industrial Agency w Avison Young, obecnie największą aktywność inwestycyjną obserwuje się w projektach, które mają zabezpieczony pre-let na poziomie co najmniej 50–60%. Taki poziom wynajmu stanowi dziś nie tyle przewagę, co warunek konieczny do rozpoczęcia budowy. Deweloperzy skupiają się na ograniczaniu ryzyka, dlatego w pełni spekulacyjne realizacje należą już do rzadkości.

 

Rynek wyraźnie się spolaryzował. Z jednej strony znajdują się deweloperzy tacy jak GLP, CTP czy Hillwood, którzy wciąż realizują inwestycje spekulacyjne w najlepszych lokalizacjach – tam, gdzie popyt jest przewidywalny i stabilny. Z drugiej strony są podmioty preferujące model pre-let, rozpoczynające budowę dopiero po podpisaniu wiążących umów najmu. Równolegle rozwija się segment BTS (build-to-suit) i BTO (build-to-own), szczególnie dla firm z określonymi wymaganiami technicznymi lub zainteresowanych własnością budynku.

 

Coraz większą rolę odgrywają także rewitalizacje i konwersje terenów poprzemysłowych – trend ten nasila się w kontekście logistyki miejskiej i ograniczonej dostępności gruntów w aglomeracjach. Choć ich udział w rynku pozostaje ograniczony, znaczenie takich projektów sukcesywnie rośnie. Ostatecznie, to nie typ inwestycji, lecz obecność klienta i poziom pre-letu decydują dziś o realizacji przedsięwzięcia.

 

Certyfikacja środowiskowa to już standard

 

Aspekty ESG stały się nieodłącznym elementem planowania każdej nowoczesnej inwestycji magazynowej. Zielone certyfikaty, takie jak BREEAM czy LEED, są obecnie rynkowym standardem – ich brak na etapie planowania praktycznie wyklucza projekt z grona konkurencyjnych. Minimalny poziom certyfikacji BREEAM Very Good to dziś norma, a większość deweloperów realizujących obiekty klasy A celuje w poziom Excellent. Coraz częściej na rynku pojawiają się również inwestycje z oceną BREEAM Outstanding, co potwierdza rosnące ambicje środowiskowe i profesjonalizację branży.

 

Warto podkreślić, że certyfikacja ESG to nie tylko element wizerunkowy – ma ona realny wpływ na finansowanie. Banki coraz częściej uzależniają warunki kredytowe od wyników scoringu ESG, w którym certyfikaty środowiskowe odgrywają kluczową rolę. W efekcie „zielone” rozwiązania nie tylko wspierają sprzedaż i wynajem, ale także podnoszą wartość nieruchomości oraz poprawiają warunki finansowe całej inwestycji. ESG zyskało status standardu – nie luksusu.

 

Infrastruktura i procedury – niewidzialne hamulce

 

Pomimo dużego popytu na nowoczesne powierzchnie magazynowe, wiele projektów napotyka poważne bariery inwestycyjne. Jedną z głównych przeszkód są przedłużające się procedury administracyjne, w szczególności uzyskiwanie decyzji środowiskowych i pozwoleń na budowę. W przypadku inwestycji produkcyjnych w dużych miastach takie procedury mogą trwać nawet dwa lata.

 

Kolejnym wyzwaniem jest dostępność infrastruktury energetycznej. Wzrastające zapotrzebowanie na energię w połączeniu z ograniczoną dostępnością uzbrojonych gruntów sprawiają, że szybki dostęp do prądu staje się kluczowym i trudnym do spełnienia kryterium wyboru lokalizacji. Terminy realizacji przyłączy energetycznych sięgają często kilku lat, co opóźnia rozpoczęcie budowy nawet w dobrze zlokalizowanych projektach.

 

Do innych barier należą: brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, który zmusza inwestorów do uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy, złożone procedury w przypadku projektów sąsiadujących z zabudową mieszkaniową oraz nieuregulowany status prawny gruntów – obejmujący spory, roszczenia czy konieczność scalania działek.

 

Wnioski: rynek magazynowy dojrzewa

 

Sektor powierzchni przemysłowo-magazynowych w Polsce wchodzi w fazę selekcji i jakości. Inwestycje realizowane są coraz bardziej świadomie, w oparciu o konkretne potrzeby klientów, klarowne zasady finansowania i precyzyjne planowanie ESG. Budowa magazynu to dziś nie tylko decyzja rynkowa, ale złożony proces, który musi uwzględniać kwestie prawne, środowiskowe i infrastrukturalne.

 

Artykuł przygotowany na podstawie materiałów dostarczonych przez agencję PRESTIGE Public Relations. Opracowano na bazie wypowiedzi Katarzyny Madej – Director, Industrial Agency w Avison Young.

 

Źródło: prestigepr.pl